Сведения о документе, подтверждающем право собственности

Какие документы подтверждают право лица ать на ОСС

Сведения о документе, подтверждающем право собственности

Провести общее собрание собственников помещений – задача не из самых лёгких. В процессе есть множество нюансов и подводных камней. В данной статье расскажем, какими документами участник собрания может подтвердить право собственности на помещение и, следовательно, право ать на ОСС.

В ЖК РФ сказано, что на общем собрании в многоквартирном доме правом голоса обладают только собственники помещений в таком МКД (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). В п. 2 ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ указано, что в бюллетене для ания собственник обязан указать реквизиты документа, который подтверждает его право ать на ОСС.

Сведения о зарегистрированном на имя человека праве собственности изначально должны быть у организаторов общего собрания в виде реестра.

Наиболее актуальный реестр – это полученная незадолго до собрания выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако тут начинается самое интересное, ведь сведения не всегда полные и достоверные, а на собрание приходят ать участники, данных о которых может не быть даже в самой свежей выписке из ЕГРН.

Такие участники собрания могут предъявить разные документы, подтверждающие их право ать на ОСС. Давайте разберёмся, какие.

Самым распространённым документом, который подтверждает право участника ОСС ать, является документ о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме или долю помещения.

Собственник может предоставить не только выписку из ЕГРН, но и два других документа, которые также в таком случае легитимны: выписку из ЕГРП, выданную до 1 января 2017 года, или свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Выписки из ЕГРП выдавались до конца 2016 года, а с первого дня 2017 года вступил в силу № 218-ФЗ, согласно которому собственники начали получать уже выписки из ЕГРН. Свидетельства о государственной регистрации оформлялись до середины 2016 года, и были отменены с 15 июля 2016 года.

Несмотря на то, что эти документы уже не выдаются, полученные ранее выписка из ЕГРП или свидетельство являются подтверждением права участника ОСС ать по вопросам повестки дня.

Отметим, что сведения о таких собственниках, скорее всего, будут указаны в выписке из ЕГРН, которую управляющая организация закажет накануне собрания, поскольку государственный реестр недвижимости объединил в себе данные ЕГРП и кадастрового учёта недвижимости.

Ещё один нечасто встречающийся документ, который может предъявить инициаторам ОСС его участник в подтверждение права собственности, – договор, который был заключён до вступления в силу требований Федерального закона от 21.

07.1997 № 122-ФЗ. № 122-ФЗ ввёл с 1 февраля 1998 года обязательную государственную регистрацию прав собственности. Поэтому заключённые до этого договоры также подтверждают, что лицо владеет помещением в доме или его долей.

Это может быть договор: приватизации, купли-продажи, дарения, мены. Лица, получившие помещение в собственность до 1 февраля 1998 года на основании таких договоров, могут зарегистрировать свои права, но обязанности это сделать у них нет. Поэтому инициаторы ОСС, увидев подобный документ у участника общего собрания, не могут отказать такому лицу в праве ать.

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ ввёл в ст. 44 ЖК РФ новую часть 1.1. Законодатели закрепили право лиц, которые ещё не зарегистрировали своё право собственности на квартиру, принятую от застройщика, ать на общих собраниях.

Владельцы квартир в новостройках, принявшие от застройщика помещения в новом доме по передаточному акту, с 2018 года голосуют на общих собраниях собственников наравне с теми, кто к моменту проведения ОСС зарегистрировал право собственности.

Делать это они могут на протяжении года со дня выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). То есть, если общее собрание проводится в новостройке в течение года после введения его в эксплуатацию, то инициаторы должны быть готовы к тому, что на ОСС придут участники, которые подтвердят своё право собственности передаточным актом.

Другой документ, с которым не так уж часто встречаются инициаторы ОСС, – свидетельство о праве на наследство. В реестре собственников, подготовленном к собранию, в таком случае будут данные об умершем владельце помещения.

Если в период со дня смерти собственника и до момента регистрации прав его наследниками в доме проводится общее собрание собственников, то наследники имеют полное право ать на таком ОСС, предоставив свидетельство о наследовании.

Это может быть свидетельство о наследовании по закону или по завещанию, которые выдаются и заверяются нотариально.

Право собственности в такой ситуации возникает у наследников со дня смерти собственника, даже если такое право ещё нигде не зарегистрировано. Это подтверждает и судебная практика: например, по делу № 33-38102, № 33-4031/2017.

Суды признают право наследников ать на ОСС до момента регистрации права собственности на основании ст.ст. 218, 1152 ГК РФ. Если лицо приняло наследство согласно нормам ст. 1153 ГК РФ, то имущество умершего считается уже собственностью наследника со дня открытия наследства.

И на этот факт никак не влияет момент государственной регистрации права на наследственное имущество (ч. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Поэтому инициаторы ОСС обязаны допустить наследников до ания, если они предъявили свидетельство о наследовании, и учитывать их голоса при подведении итогов.

Участник общего собрания может подтвердить своё право на квадратные метры в доме ещё одним документом – решением суда, которым установлено право собственности такого лица на помещение и, следовательно, на участие в ОСС.

Однако инициаторам собрания, которым представлено такое доказательство имущественных прав, необходимо учитывать один важный нюанс: решение суда должно быть вступившим в силу и иметь соответствующую отметку судебной инстанции с подписью судьи.

Если решение суда на момент проведения общего собрания собственников в силу ещё не вступило, то лицо, предъявившее такой документ, ать на ОСС не может.

На общее собрание может прийти представитель собственника с доверенностью. Конечно, этот документ не наделяет предъявителя правом собственности, зато даёт ему право ать от имени владельца помещения (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). Правда, такая доверенность должна быть правильно оформлена и заверена.

Оформляется доверенность в соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ или должна быть заверена нотариально: лист А4 с письменным заявлением собственника о том, что предъявитель письма может за него ать, юридической силы не имеет.

В доверенности обязательно должны быть указаны сведения о самом собственнике помещения и об его представителе: имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные.

При этом следует учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено буквальное закрепление в доверенности права ать на ОСС.

Если в документе не указано прямо, что уполномоченное лицо может ать на ОСС, но при этом собственник наделил его правом распоряжаться помещением и правом подписи, то такое лицо по доверенности имеет право ать на общем собрании (постановление 18 ААС от 14.05.2019 по делу № А07-7535/2018).

В ГК РФ и ЖК РФ есть понятие совместной собственности, когда при регистрации права на помещение указываются несколько лиц, и они на равных правах пользуются и распоряжаются таким имуществом без выделения долей (ч.ч. 1, 2 ст. 253 ГК РФ).

В качестве примера можно привести покупку супругами квартиры в совместную собственность.

Если квартира – это совместная собственность, что зарегистрировано при оформлении документов на помещение, то ать на ОСС может любой из владельцев от лица всех без оформления доверенности.

Если же по документам совместно нажитым в браке имуществом владеет только один из супругов, то второй может ать на общем собрании только при предъявлении нотариально заверенной доверенности. Важно, чтобы инициаторы ОСС не путали понятия совместной собственности супругов и совместно нажитого имущества. Последнее права ать на ОСС не даёт.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций //roskvartal.ru/provedenie-oss/10615/kakie-dokumenty-podtverzhdayut-pravo-lica-golosovat-na-oss

Источник: //xn----ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai/novosti-gkh/article_post/kakiye-dokumenty-podtverzhdayut-pravo-litsa-golosovat-na-oss

Как подтвердить право собственности на квартиру в 2017 | Гордон и Партнеры

Сведения о документе, подтверждающем право собственности
А. Гордон

Вопросы, поставленные в заглавии статьи, к нам на сайт поступают ежедневно и в огромном количестве. Связано это с серьезными изменениями законодательства о недвижимости летом 2016 года и в январе 2017.

По этим вопросам, сообщаем:

1. Как выглядит документ о собственности на квартиру в 2017 году?

Если коротко — На российскую недвижимость, купленную, полученную в дар и т.д. начиная с июля 2016 года свидетельства о праве собственности ни как не выглядят, поскольку свидетельства о правах на недвижимость в России с июля 2016 не выдают. Права на недвижимость существуют только в виде записи в государственном реестре недвижимости.

Ранее выданные свидетельства (до 15 июля 2016) становятся чем-то вроде выписок из реестра недвижимости (ЕГРН) и подтверждают права на ту дату, на которую они выданы. Например, свидетельство о собственности на квартиру выдано 10 августа 2010г., с 15 июля 2016г. такое свидетельство подтверждает возникновение права собственности на эту квартиру на  10 августа 2010г.

Почему, читайте ниже.

Согласно изменению еще «старого» закона о гос регистрации прав на недвижимость с июля 2016 года свидетельства о праве собственности на недвижимость, расположенную на территории Российской Федерации, не оформляют и не выдают. Это касается и прав на объекты недвижимости принадлежащие гражданам (физическим лицам) и прав юридических лиц.

Уже много лет до 2017 года права на недвижимое имущество в России — это права, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Это означает, что в реестр ЕГРП внесена запись регистрации права на конкретный объект недвижимости конкретного лица. Например: Иванов И.И.

купил квартиру в августе 2016 года. В реестр ЕГРП внесена запись регистрации № ….., о праве собственности Иванова И.И. на квартиру №… по адресу …., площадью …., кадастровый номер …… и т.д.  После гос регистрации права собственности Иванову И.И.

выдадут выписку из ЕГРП, в которой будут содержаться сведения о его зарегистрированном праве (в примере это собственность) на соответствующий объект недвижимости, характеристики объекта недвижимости, сведения о документах — основаниях возникшего права (договор и т.д.

), сведения о номере записи регистрации права в ЕГРП и другие сведения.

Таким образом, с июля 2016г. в России реализован следующий правовой механизм: Зарегистрировано ваше право собственности на недвижимость (квартиру, дом, земельный участок и т.д., а так же долю в таком имуществе) в ЕГРП, то за вами признается такое право, вы — собственник недвижимости. Отсутствует запись о ваших правах на недвижимость в ЕГРП — у вас права на эту недвижимость отсутствуют.

Исключением являются права, переходящие  по наследству. В силу закона, права на наследство переходят к наследникам в момент открытия наследства.

С начала 2017 года реестр ЕГРП переименован и называется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Выданные ранее (до июля 2016) свидетельства о правах на недвижимость, фактически, утратили свое значение, но права собственности были внесены в гос реестр и не требуют никакой перерегистрации.

Вместе с тем, данный документ (ранее выданные свидетельства) указывают и после июля 2016 года при совершении сделок, в качестве документа, подтверждающего права продавца (дарителя, завещателя и т.д.).

Но статус таких свидетельств не должен вас вводить в заблуждение — это документ подтверждает «законность» внесения записи о правах в дату регистрации права, то есть на дату выдачи этого свидетельства.

2. Документ о праве собственности на недвижимость в 2017

Как вы прочитали выше — в 2017 году свидетельство о праве собственности на недвижимость не выдают. По сделкам о приобретении недвижимости с января  2017 собственникам (приобретателям недвижимости)  предоставляют только выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах.

Теперь, с 2016 года, законодательством в России не предусмотрен документ о праве собственности на недвижимость. Подтверждается зарегистрированное право собственности — выпиской из реестра ЕГРН. Условно можно считать, что выписка и есть документ о праве собственности на недвижимость.

Но существует одно НО — Срок действия такой выписки ограничен — выписка действует только непосредственно в момент ее выдачи приобретателю (новому собственнику недвижимости) в многофункциональном центре гос услуг или в Росреестре после гос регистрации права.

По этому при совершении последующих сделок (купля продажа, дарение и т.д.) собственник должен подтверждать свои права на недвижимость.

3. Как подтвердить собственность на квартиру в 2017

С июля 2016 года в России зарегистрированные права на недвижимость не подтверждаются отдельным «постоянно действующим» документом (свидетельством).

По этому, и в 2016 и в 2017 году  в случае необходимости подтверждения права собственности на недвижимость, расположенную в России, продавцу (дарителю, завещателю и т.д.

)  каждый раз требуется получать выписку из ЕГРН непосредственно перед датой совершения сделки.

С января 2017 года действует новый закон о регистрации недвижимости, и правила о подтверждении прав на недвижимость в нем сохранены. Права на недвижимость подтверждаются только выпиской из ЕГРН.

Следует отметить, в ЕГРН содержатся и общедоступные сведения, и сведения, которые может получить только собственник.

Гордон А.Э,

Источник: //gordon-adv.ru/articles/kak-podtverdit-pravo-sobstvennosti/

ЗаконностьЗдесь