Составление договора купли продажи недвижимости

Составление договора купли продажи квартиры, услуги по правильному составлению договора купли продажи недвижимости в Балашихе

Составление договора купли продажи недвижимости

Для правильного состовления договора купли продажи квартиры Вам надо быть, как минимум, практикуюжим юристом, т.к. Вам потребуется не только правильно состоавить договор купли-продажи недвижимости, но и обеспечить его соответствие требованиям выдвигаемым регистрационной палатой к договорам купли — продажи.

Воспользоваться услугами по правильному составлению договора купли продажи недвижимости в Балашихинском районе Вы можете по т. 7-495-941-62-10

Что требуется для составления договора купли-продажи недвижимости?

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора купли-продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле — продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ).

Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

Главной особенностью договора купли-продажи квартиры, отличающей его от других договоров по сделкам с недвижимостью, является строгая письменная форма документа. Любое отступление от нее – и покупка или продажа квартиры могут быть признаны недействительными.

Следующими особенностями заключения договора купли-продажи квартиры являются обязательная регистрация со стороны государства, осуществляемая Балашихинским филиалом  Управлениея Федеральной регистрационной службы, и строгая письменная форма документации.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ, любого рода несоблюдение формы, установленной для оформления договора купли-продажи недвижимости, влечет за собой недействительность этого документа, а в соответствии со следующей статьей ГК РФ, только после государственной регистрации наступает переход к покупателю права собственности.

Составление договора купли-продажи недвижимости — ответственное и очень серьезное мероприятие, которое неподготовленному и не ведающему в юридических вопросах человеку самостоятельно лучше не совершать, во избежание непоправимых ошибок, в том числе денежных потерь.

Сейчас услуги по составлению договора купли-продажи недвижимости оказывает любая юридическая контора или агентство по продажи недвижимости (для составления договора купли продажи недвижимости и последующей его регистрации в Балашихинском районе — 8(495) 941-62-10).

Типовым принято называть договор купли-продажи установленной стандартной формы. Рассмотрим наиболее значимые моменты, предшествующие составлению этого важнейшего документа, а также те, что имеют к нему непосредственное отношение.

Весь процесс купли-продажи жилой недвижимости можно разделить на несколько этапов:

° проверка юридической чистоты квартиры;

° составление договора задатка за квартиру (по желанию сторон);

° заполнение договора купли-продажи квартиры;

° нотариальное удостоверение документа  (по желанию сторон);

° акт приема-передачи квартиры;

° передача денег покупателем продавцу;

° государственная регистрация договора.

Проверка юридической чистоты квартиры и составление договора задатка – это предварительные этапы, заслуживающие отдельного разговора.

Скажем лишь, что здесь нужно внимательно проверить, не имеет ли кто право проживания в покупаемой квартире, например, один из родственников продавца.

А при составлении договора задатка стоит убедиться, что продавец действительно обладает правом собственности на недвижимость, детально прописать данные сторон, адрес и характеристики квартиры, сумму задатка и условия сделки.

Как правильно составить типовой договор купли-продажи квартиры?

При заполнении этого документа критически важными являются следующие пункты:

° данные продавца и покупателя — следует внимательно и детально внести все реквизиты сторон;

° точное определение объекта недвижимости – полный адрес, тип дома, этаж, количество комнат, метраж (в соответствии с данными тех. паспорта);

° правоустанавливающие документы, подтверждающие право владения квартирой;

° форма собственности – индивидуальная, общая совместная, долевая;

° стоимость квартиры — очень важно прописать реально выплачиваемую денежную сумму;

° сроки оплаты и передачи квартиры покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме и обязательного нотариального заверения не требует.

При желании сторон, оформление договора купли-продажи недвижимости может выполняться и в нотариальной форме. В любом случае, данный документ подлежит государственной регистрации (см.

закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), и только после этого он обретает юридическую силу.

На практике, при оформлении купли-продажи наибольшую сложность вызывает вопрос передачи денег, а именно момент получения денег продавцом. В каждом конкретном случае существуют свои способы оплаты недвижимости, например расчёт через банковскую ячейку, жилищный сертификат и т.п.

Важная деталь в договоре купли-продажи — это цена недвижимости. Существует понятие инвентаризационной стоимости недвижимости (в нашем случае квартиры), которая указывается в паспорте БТИ на основании вычисления нормативной бызовой стоимости квартиры с учётом её естественного износа.

Существует понятие рыночной стоимости, т.е. стоимости квартиры за которую её фактически приобретает покупатель. Как правило рыночная стоимость выше нормативной.

При указании стоимости квартиры не следует забывать, что после 3 лет владения объектом недвижимого имущества подоходный налог с суммы полученной при продаже недвижимости не взимается.

При правильном составлении договора купли-продажи, не забывайте включить в договор гарантию продавца на отсутствие прав третьих лиц на объект недвижимости в Балашихе, рассматриваемый в договоре.

Так как в соответствии с законодательством такие жильцы, как временно выписанные по различным причинам имеют право проживать по месту прописки.

За исключением тех случаев, когда покупатель соглашается на принятие имущества с обременениями, продавец обязан передать собственность, свободную от любых прав и различных притязаний третьих лиц. Конечно, недвижимость не должна находиться под арестом, быть заложенной и т.п. Все это входит в понятие “юридическая чистота сделки”.

Нетиповые договоры купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для подтверждения своего намерения законом предусмотрена возможность заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, который впоследствии будет основанием для составления настоящего договора купли-продажи. Этот документ широко используется как при купле-продаже вторичной недвижимости, так и при реализации первичной недвижимости застройщиками Балашихинского района.

Предварительный договор купли продажи недвижимости содержит те-же необходимые пункты, как и обычный договор купли продажи. Основное отличие в присутствии каких-либо отлагательных условий, при выполнении которых стороны по предварительному договору купли-продажи будут обязаны заключить обычный договор.

Договор переуступки прав требования

При продаже недостроенной квартиры участники долевого строительства не имеют возможности заключать договор купли-продажи, так как пока не являются собственниками недвижимости. В таких случаях используется договор переуступки прав требования, по которому покупатель сможет реализовать свои права требования после введения дома в эксплуатацию.

Грамотно составленный договор купли продажи недвижимости – единственный способ защитить свои интересы при заключении сделок с недвижимостью. Поэтому крайне не рекомендуется прибегать к использованию притворных сделок, занижать сумму сделки в документе и т. д.

В таком деле, как продажа или покупка квартиры, где обе стороны несут серьезные денежные риски, лучше обращаться к специалистам. Профессиональные участники рынка недвижимости – риелторы и юристы, прекрасно знают все “подводные камни” сделок с квартирами.

Профессионалы имеют отлаженные безопасные схемы работы по сделкам с недвижимостью, и с удовольствием, окажут Вам свои услуги по составлению договора купли-продажи недвижимости, помогут вам избежать ненужных потерь времени, нервов и средств.

Рассмотрим виды договоров, часто встречающихся при отчуждении недвижимости:

1. Оформление купли-продажи недвижимости в новостройке. В настоящее время фиксируется большое количество таких продаж, при этом застройщик ведёт реестр лиц владеющих правами на строящийся объект недвижимого имущества. Также договор инвестирования может быть зарегистрирован в регистрационной палате.

2. Договора купли-продажи недвижимости с пожизненным содержанием и иждивением. В этом виде договоров никто хорошо не разбирается, в том числе и нотариусы, которые обязаны оформлять такие договора.

Если в таком договоре не прописано право на оплату платежей вместо оказания различных услуг, то такой договор может быть, запросто, расторгнут в судебном порядке. После чего покупатель остается без денег и без квартиры.

3. Договор дарения недвижимости. Это договор, относящийся к безвозмездным сделкам. Очень распространенный договор, особенно когда стороны по договору являются близкими родственниками.

4. Договор купли-продажи доли недвижимого имущества. Если у недвижимости имеется несколько собственников, то чаще всего они пользуются подобными договорами.

250-ая статья ГК РФ охраняет имущество и интересы собственников, чтобы у них была возможность целиком выкупить недвижимость.

Как правило такие договора составляются при приобретении комнат в коммунальных квартирах и долей в жилых домах индивидуальной постройки.

5. Договор купли-продажи. В данном виде договора желательно сопровождение сделки с недвижимостью профессионалами. Необходимо проверять историю недвижимости и её владельца. Сопровождение сделки с недвижимостью профессионалом поможет избежать прецедентов, по которым право на квартиру зарегистрировано судом.

С 15 июня 2016 года гражданам, оформляющим сделки с недвижимостью в которых участвуют или/и несовершеннолетние и/или доли, запрещено делать оформление таких договоров в простой письменной форме. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Список нотариусов города Балашихи

: +7-495-941-62-10

В Балашихе, Железнодорожном, Купавне, и других городах Балашихинского районе: По вопросам составления договора купли-продажи недвижимости, его последующей государственной регистрации, проверки юридической чистоты квартиры, получения справок и выписок необходимых для совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества, организация и сопровождение сделок +7-495-941-62-10

Источник: //r-a-n.ru/dog.htm

Составляем договор купли-продажи квартиры

Составление договора купли продажи недвижимости

› Недвижимость

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Составляем договор купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: //1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Составление договора купли продажи недвижимости

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: //journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Договор купли-продажи недвижимости

Составление договора купли продажи недвижимости

По законодательству России, передача прав собственности на недвижимое имущество осуществляется с помощью составления договора купли-продажи, договора дарения или завещательного акта.

В настоящей статье будут рассмотрены критерии передачи имущественных прав при оформлении договора купли-продажи.

Также будет представлен перечень документации, в соответствии с которым возможно осуществить сделку по продаже недвижимости, и правила регистрации соглашения.

Особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости

Нежилое помещение представляет собой определенную площадь (в кв. метрах), которая не предназначается для жилья. В основном, нежилые недвижимые объекты используются для складов, офисов, осуществления производства чего-либо и т.д.

Жилое помещение составляет площадь (в кв. метрах), на которой возможно проживание людей на постоянной основе. По законодательству (ЖК России), чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать определенным установленным нормам — санитарным, противопожарным, техническим и т.д.

Когда планируется продать объект недвижимости, жилой или нежилой, то требуется составлять договор купли-продажи. Только на основании настоящего акта возможно будет переоформить права собственности.

Процедура продажи недвижимости может отличаться в зависимости от количества собственников. Если домом или складским помещением владеют несколько лиц, то продажа его будет несколько затруднена.

Общие права собственности могут возникнуть при наличии следующего перечня обстоятельств:

  • в процессе приватизации жилого помещения (квартиры, дома) участвовали все лица, проживающие официально на данной площади;
  • при бракоразводном процессе, необходимо осуществить разделение жилой и нежилой недвижимой собственности, если объект признается в качестве совместно нажитого имущества по законодательным нормам;
  • недвижимостью владеют сразу несколько человек, так как их имена были указаны в завещательном акте.

Человек, обладающий определенной долей недвижимого имущества, вправе продать принадлежащую ему часть в соответствии с составленным договором купли-продажи.

В данном случае важно, чтобы продавец изначально предложил выкупить свою долю остальным собственникам. Иные владельцы недвижимости могут в течение 30 дней принимать решение.

Если в установленный период они не ответили или высказали свой отказ в приобретении продаваемой доли недвижимости, то продавец вправе предложить приобрести помещение иным лицам.

Важно! Когдапродавец — собственник доли недвижимого объекта, некорректно оформляет договор купли-продажи или изначально предлагает выкупить его долю посторонним покупателям, а не совладельцам, то на него можно подать иск в судебное учреждение. В качестве истца будут выступать иные собственники данного недвижимого (жилого, нежилого) помещения. По законодательству, разрешается подать исковое заявление в судебную инстанцию в период — три месяца после осуществления сделки.

Как составить договор купли-продажи недвижимости?

Оформление договора купли-продажи недвижимости должно быть в соответствии с нормами, указанными в Гражданском Кодексе (ознакомиться с текстом настоящего закона можно по ссылке).

Если законодательные требования не будут учтены при составлении текста договора купли-продажи недвижимости, то соглашение может быть признано недействительным, а соответственно, все действия, совершенные по сделке, будут аннулированными.

Поэтому важно соблюдать все нормы законы.

Договор купли-продажи жилой или нежилой недвижимости обязателен к составлению в письменной форме, так как переход прав собственности возможен только при наличии документа.

Верно написанное соглашение предоставляет гарантии продавцу и покупателю в том, что они оба исполнят свои обязательства, так как подписали настоящий акт.

Своевременное выполнение всех условий в надлежащем виде, позволяет в сроки произвести переход прав собственности на недвижимость.

Для продажи и покупки недвижимости, следует пройти некий алгоритм:

  • поиск недвижимости, соответствующей ожиданиям;
  • подготовка продавцом необходимой документации для продажи собственности;
  • составление и подписание соглашения купли-продажи;
  • исполнение обязательств согласно тексту договора;
  • проведение регистрации договора купли-продажи в компетентном государственном учреждении;
  • получение покупателем правоустанавливающей документации на приобретенную недвижимость.

Чтобы в регистрационном учреждении заверили договор купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы в нем была указана следующая информация:

  • реквизиты обоих участников сделки — продавца и покупателя;
  • характеристика продаваемого объекта — адрес, площадь, назначение (жилое или нежилое) и др.;
  • условия проведения расчетов — внесение полной суммы, аванса, в рассрочку, наличные, безналичные, валюта, метод оплаты и др.;
  • порядок передачи недвижимости в пользование от продавца к покупателю;
  • указание лица, на которого будут возложены издержки по проведению регистрации договора купли-продажи;
  • дата составления акта и предполагаемая дата проведения взаиморасчетов;
  • ответственность лиц, заключающих соглашение, в случае неисполнения ими своих обязательств по тексту договора купли-продажи.

Чтобы верно составить свой документ на продажу недвижимости, рекомендуется просмотреть пример оформления.

Скачать образец договора купли-продажи можно по ссылке.

Документы

Для составления договора купли-продажи недвижимости, продавцу необходимы следующие бумаги:

  • удостоверение личности первоначального владельца объектом продажи и гражданина, кому передается недвижимость в собственность;
  • правоустанавливающие бумаги на продаваемое жилое или нежилое помещение. Продавец в качестве доказательств вправе предъявить — дарственную, завещание, соглашение купли-продажи;
  • выписка из БТИ;
  • справка из домовой книжки;
  • сведения об отсутствии долговых обязательств за коммунальные услуги;
  • копии лицевого счета;
  • сведения о семейном положении продавца — акт о браке или о расторжении семейного союза;
  • согласие супруга на продажу недвижимости, если объектом продажи выступает семейное имущество, нажитое совместно. На согласии обязательно должна присутствовать отметка о нотариальном заверении;
  • письменное разрешение на совершение сделки от специализированных опекунских органов. Оно подается в случае, если продается жилье, где имеют прописку несовершеннолетние дети.

Регистрация прав собственности на приобретенное жилье

Переход прав собственности на недвижимость осуществляется путем регистрации в уполномоченном государственном учреждении — в Росреестре. Чтобы работники настоящего органа приняли договора на регистрацию, требуется предоставить определенный пакет документации.

В Росреестр нужно подать список документов:

  • договор купли-продажи недвижимости — 3 экземпляра. Один — для продавца, второй — для покупателя, третий — для хранения в Росреестре;
  • заявление на регистрацию договора купли-продажи недвижимости;
  • справка из БТИ;
  • сведения об уплаченной государственной пошлине;
  • кадастровые акты;
  • письменное согласие жены (мужа), и опекунского учреждения на продажу настоящего объекта;
  • акт, подтверждающий, что на данное имущество недвижимого характера не наложены обременения — арест, оно не находится в залоге, отсутствуют долги за коммунальное хозяйство.

Вышеуказанный перечень составлен из общей документации, которая обязательна для подачи в Росреестр. Однако, случаи продажи недвижимости различные, в зависимости от обстоятельств, уполномоченные лица регистрационного учреждения вправе запросить дополнительные бумаги.

Регистрация прав собственности на недвижимость в Росреестре невозможна без предварительной оплаты государственной пошлины. Ее размер устанавливается на законодательном уровне Налоговым Кодексом. На сегодняшний момент сумма госпошлины составляет 2 000 рублей.

Регистрация занимает период 7-9 дней. После окончания регистрационной процедуры, покупателю нужно получить выписку из ЕГРН. Данный акт подтверждает факт того, что теперь он является владельцем недвижимости.

Источник: //dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Составление договора купли продажи недвижимости

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: //realty.yandex.ru/spravochnik/posts/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi

ЗаконностьЗдесь