Сдача в аренду нежилого помещения предприятию, где муж един. Учредитель

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Сдача в аренду нежилого помещения предприятию, где муж един. Учредитель

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи помещений в аренду зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: //PravoVedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Безвозмездное пользование и аренда имущества учредителя – особенности налогообложения и налоговые риски — Audit-it.ru

Сдача в аренду нежилого помещения предприятию, где муж един. Учредитель

Кочетков Юрий Владимирович, генеральный директор «Бурмистр.ру»
www.burmistr.ru

Начинается бизнес у всех примерно одинаково – с осознания того, что пора… Следующий вопрос – где взять офис, компьютеры, столы и прочее имущество. Если денег достаточно – можно купить всё самое необходимое и начать работать.

Если же денег на покупку имущества у компании нет, можно использовать в деятельности организации имущество учредителя.

В данной статье мы рассмотрим особенности налогообложения безвозмездного пользования и аренды имущества, так как это основные варианты оформления использования имущества учредителя в деятельности созданной им компании.

«Официально» использовать в деятельности организации имущество учредителя можно разными способами.

Некоторые из них, например безвозмездная передача имущества, «неинтересны», так как учредитель — физическое лицо теряет право собственности на данное имущество, не получая ничего взамен.

Гораздо «интереснее» способы передачи прав пользования имуществом, а именно заключение договора аренды или договора безвозмездного пользования, так как при этом собственник не теряет право собственности на имущество.

1.  Оформить договор безвозмездного пользования

Организация, использующая в своей деятельности имущество физических лиц, может оформить данные взаимоотношения договором безвозмездного пользования имущества.

Договор безвозмездного пользования регулируется статьей 689 Гражданского кодекса РФ.

По данному договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1 ст.689 ГК РФ)

Заключение договора безвозмездного пользования «выводит из тени» использование имущества, следовательно, при соблюдении условий экономической обоснованности и документальной подтвержденности, позволяет ссудополучателю учитывать расходы на содержание, ремонт и обслуживание имущества в расходах по налогу на прибыль и УСН. При этом никаких выплат ссудодателю не производится, а значит, нет необходимости выступать в роли налогового агента и уплачивать НДФЛ (ст.209 НК РФ). Это, безусловно, плюс для любого налогоплательщика.

Однако, у такой схемы есть и минусы.

Получение организацией права пользования вещью приводит к возникновению у организации внереализационного дохода (п. 8 ст. 250 НК РФ, п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98)) .

Величина полученного от безвозмездного пользования имущества внереализационного дохода определяется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст.40 НК РФ. Данная цена не может быть ниже:

— определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль» остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу;

— затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам).

Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки (п.8 ст.250 НК РФ).

Особенно тщательно надо подойти к определению величины внереализационного дохода в ситуации, когда собственником имущества, передаваемого организации в безвозмездное пользование, является её руководитель (учредитель).

С учетом конкретных обстоятельств юридическое лицо и его руководитель могут быть признаны взаимозависимыми лицами в смысле статьи 20 НК РФ ( Президиум Высшего арбитражного суда РФ Информационное письмо от 17 марта 2003 г.

№ 71 ).

Сослаться на пп.11 п.1 ст.

251 НК РФ, согласно которой если физическое лицо, является учредителем с долей больше, чем 50%, то имущество, полученное от этого физического лица, безвозмездно не формирует доход, облагаемым налогом на прибыль, в данном случае не получится. Ведь, как указано в п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 N 98 Президиума ВАС РФ , данная норма не распространяется на имущество, полученное в безвозмездное пользование.

Таким образом, при заключении между организацией и физическим лицом договора безвозмездного пользования не возникает НДФЛ, однако возникает обязанность уплатить налог на прибыль со стоимости полученного в пользование имущества.

2.  Оформить договор аренды имущества

Еще одним вариантом оформления отношений, возникающих между организацией и физическим лицом по использованию имущества последнего, может быть заключение договора аренды имущества.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды или законом, возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п.1 ст.616 ГК РФ). Текущий же ремонт и поддержание арендованного имущества в исправном состоянии производится арендатором (если иное не предусмотрено договором аренды) (п.2 ст.616 НК РФ)

Расходы, связанные с арендой имущества, при соблюдении требования их экономической обоснованности и документальной подтвержденности (ст.252 НК РФ):

— учитываются в целях исчисления налога на прибыль в состав расходов, связанных с производством и реализацией (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ);

— учитываются в целях исчисление единого налога при применении упрощенной системы налогообложения (пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ).

Расходы, направленные на поддержание арендованных основных средств в исправном состоянии, арендодатель может учесть при исчислении налога на прибыль (п.2 ст.253 НК РФ) и УСН (пп.3 п.1 ст.346.16)

Ввиду всего вышесказанного, арендуя у физического лица имущество, организация может списывать в расходы по налогу на прибыль (УСН) все свои затраты связанные с содержанием и эксплуатацией данного имущества.

В отношении исчисления НДФЛ с арендной платы, перечисляемой владельцу имущества – физическому лицу, ситуация не такая однозначная.

Основной вопрос в данном случае – кто должен исчислять и уплачивать НДФЛ с величины получаемой арендодателем (физическим лицом) арендной платы.

Позиция 1. НДФЛ уплачивает арендатор — юридическое лицо, так как оно является налоговым агентом

Доходы физического лица, полученные им от сдачи в аренду имущества, признаются доходами, полученными от источников в РФ (пп.4 п.1 ст.208 НК РФ) и облагаются по ставке 13 процентов (ст.224 НК РФ).

Обязанность исчислить, удержать и уплатить в бюджет сумму НДФЛ с сумм доходов полученных налогоплательщиком (физлицом) от российских организаций, в соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ возложена на источник выплат, а именно на российские организации. В данном случае российские организации являются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Как следует из содержания п. 1 ст. 24 НК РФ, налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

На основании вышеизложенного следует, что налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет суммы налога.

Налоговый агент за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет суммы налога может быть привлечен к ответственности (п. 5 ст. 24 НК РФ).

Статьей 123 НК РФ установлена ответственность налоговых агентов в случае неправомерного неперечисления (неполного перечисления) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению, которое влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению.

Таким образом, при перечислении арендной платы физическому лицу организация арендатор выступает в роли налогового агента, а значит, обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ. Данная позиция изложена так же в Письмах Минфина и налоговых органов:

— Письмо ФНС РФ от 30 апреля 2009 г. N 3-5-03/455@

Источник: //www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a73/266706.html

Если учредитель, как «физик», сдаёт в аренду собственное имущество своей компании – это опасная схема!

Сдача в аренду нежилого помещения предприятию, где муж един. Учредитель

ПЕТРОВА Оксана РифкатовнаРуководитель Департамента аутсорсинга и консалтингаДобрый день!Снова понедельник и снова я с очередным предостерегательным сообщением!Сегодня я уделю внимание учредителям, которые сдают в аренду своей же компании имущество, находящееся у них в собственности как у физического лица и которые при этом не являются индивидуальными предпринимателями.Обращаю внимание, что под имуществом надо понимать не только недвижимость, которая находится у Вас в собственности, а также транспортные средства, оборудование, технику и т.д.

Ни для кого из Вас не секрет, что такая практика сложилась давно и большинство компаний работает именно по такой схеме. То есть учредитель по договору, как «физик», сдаёт собственное имущество своей же компании в аренду, компания перечисляет ему денежные средства за минусом НДФЛ и точка!

Я уверена в том, что каждый из Вас, перед тем как применить подобную схему обратился либо через эксперта, либо самостоятельно к Налоговому Кодексу и нашёл норму, что физические лица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК).

Однако, Верховный суд РФ в своих определениях приводит иную позицию.

Давайте посмотрим вместе на одно из них от 8 апреля 2015 г. N 59-КГ15-2.

Итак, гражданин, после привлечения к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения в связи с неуплатой налога на добавленную стоимость при фактическом осуществлении им предпринимательской деятельности в виде оказания услуг по сдаче в аренду находящихся в его собственности нежилого помещения и земельного участка, обратился в суд и попытался оспорить решение ИФНС.

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявления.

Проанализировав правовые предписания статей 11, 23, 30 — 32, 122, 143, 146, 209 Налогового кодекса РФ и статей 2 и 614 Гражданского кодекса РФ, суд сделал заключение о том, что заявитель сдавал имущество в аренду и фактически занимался предпринимательской деятельностью!

Такой вывод был сделан судом по причине того, что заключенные договоры аренды были направлены на систематическое извлечение прибыли от передачи прав пользования имуществом, а само имущество было им приобретено для целей, не связанных с личными нуждами и намерением его использовать по назначению самостоятельно.

Далее суд апелляционной инстанции, отменил решение суда первой инстанции и сделал свои выводы, что сдача в аренду нежилых помещений физическим лицом не является экономической деятельностью.

Затем с выводами суда апелляционной инстанции не согласилась Судебная Коллегия ВС РФ по административным делам ввиду их несоответствия нормам материального права.

На чём строились выводы ВС приведу в фрагменте определения ВС РФ от 8 апреля 2015 г. N 59-КГ15-2:

«Из предписаний абзаца третьего пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В силу требований пункта 1 статьи 23 ГК РФ у физического лица при осуществлении предпринимательской деятельности возникает обязанность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 приведенной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 этой же нормы).

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них поименованным Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Из вышесказанного следует, что законодатель связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им предпринимательской деятельности, указанной в пункте 1 статьи 2 ГК РФ, о наличии которой в действиях гражданина могут свидетельствовать, в частности, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.

Пунктом 2 статьи 11, статьей 143, подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации установлена обязанность по исчислению и уплате НДС в отношении индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющих предпринимательскую деятельность.

На основании пунктов 2, 5, 8 статьи 7 Закона Российской Федерации от 21 марта 1991 г.

N 943-I «О налоговых органах Российской Федерации» налоговым органам предоставлено право контролировать соблюдение законодательства гражданами, занимающимися предпринимательской деятельностью, требовать от граждан устранения выявленных нарушений законодательства о налогах и сборах, нарушений, связанных с исчислением и уплатой других обязательных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, нарушений законодательства Российской Федерации, регулирующих предпринимательскую деятельность, а также контролировать выполнение таких требований, выносить решения о привлечении организаций и граждан к ответственности за совершение налоговых правонарушений в порядке, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.»

Также в определении указаны материалы дела из которых усматривается, что

— гражданин является собственником земельного участка и помещения на основании договора купли-продажи, согласно которому объект недвижимости приобретался как административное здание, не предназначенное для проживания либо иных личных нужд, а кроме того ранее уже сдавался тому же арендатору в аренду;

— условиями договора аренды предусмотрено, что помещения, являющиеся объектом договора, предоставляются арендатору для использования в административных целях (размещение сотрудников технической службы, архива, хранения оборудования) на продолжительный срок
с ежемесячной выплатой «физику» арендной платы;

— договоры аренды содержат условия о сроках, изменении или расторжении договора, санкциях за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

То есть в них учтены возможные риски, подлежащие учету при осуществлении предпринимательской деятельности.

Таким образом, Судебная Коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее:

— суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что гражданин сдавал принадлежащее ему на праве собственности нежилое административное здание юридическому лицу для использования в производственной деятельности арендатора с целью сдачи помещений в аренду;

— «физик» систематически получал прибыль, следовательно, он являлся плательщиком НДС, в связи с неуплатой которого был законно привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Ну и наконец, Судебная Коллегия ВС РФ сделала выводы, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными и повлекли за собой принятие незаконного судебного постановления и посчитала необходимым отменить апелляционное определение Судебной Коллегии по гражданским делам и оставить в силе решение суда первой инстанции о привлечении «физика» к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения по решению ИФНС в связи с не уплатой налога на добавленную стоимость за фактическое осуществление предпринимательской деятельности в виде оказания услуг по сдаче в аренду юридическому лицу находящихся в его собственности нежилого помещения и земельного участка.

А «ФИЗИК» В ИТОГЕ УПЛАТИЛ НДС, ПЕНИ И ШТРАФЫ!

Резюмируя, хочу сказать, что это очень грустная история, которая может произойти с каждым!

Основная проблема «физика» в том, что он не имел нужной компетенции и вместо того, чтобы искать правильные пути решения проблемы обречённо «лез на рожон»!

Скажу вам по секрету, что решение в данной ситуации было!

Доверяйте только проверенным экспертам!

БЕРЕГИТЕ СЕБЯ И СВОЙ БИЗНЕС!

by HyperComments by HyperComments

Источник: //investaudit.ru/o-kompanii/novosti/6627/

Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу где он же учредитель

Сдача в аренду нежилого помещения предприятию, где муж един. Учредитель

Учредитель сдает в аренду нежилое помещение своему предприятию как ип

опубликовано: № 36 (946) — сентябрь 2019, добавлено: 08.09.2019 комментарии

Тематики: Хозяйственная деятельность

Показано только начало документа. Для просмотра всего текста необходимо оформить подписку на журнал АМБ-Экспресс:

Учредитель предприятия регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя на УСН доходы 6% (сдача нежилого помещения в аренду) и сдает это помещение предприятию, где он же является единственным учредителем. Какие будут последствия для бухгалтерии предприятия, где одно и то же лицо является и учредителем предприятия и ИП?

Несмотря на то, что собственники имущества являются учредителями организации (то есть на первый взгляд может показаться, что организация и ее учредители неразделимы), тем не менее с точки зрения гражданского и налогового законодательства организация и ее учредители – это совершенно самостоятельные, отдельные лица.

Одно лицо (ООО) может пользоваться имуществом другого лица — собственника имущества.

Такое пользование может быть возмездным (тогда между сторонами заключается договор аренды) или безвозмездным (тогда имеют место отношения по договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

В Вашем случае одной из сторон договора аренды является юридическое лицо. Поэтому в силу п. 1 ст.

609 ГК РФ этот договор должен быть заключен в письменной форме.

Кроме того, в Вашей ситуации письменная форма договора аренды (в виде одного документа, подписанного сторонами) необходима еще и потому, что в аренду передается помещение (часть здания), а п. 1 ст. 651 ГК РФ предусматривает заключение договоров аренды здания только в письменной форме.

При этом несоблюдение формы договора аренды здания влечет его недействительность.

Если договор аренды помещения в здании заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента.

Данный раздел/документ открыт только зарегистрированным пользователям, которые оформили подписку на журнал АМБ-Экспресс!

Организация арендует имущество у своего владельца-физлица: какие доначисления грозят владельцу

Кроме того, индивидуальные предприниматели на ОСНО должны представлять налоговую декларацию по НДФЛ (п. 1 ст. НК РФ) и уплачивать авансовые платежи по этому налогу, исходя из предполагаемого дохода (п.
9 ст. НК РФ). В то же время, они не имеют права на применение имущественного налогового вычета при продаже объектов, которые использовалось в предпринимательской деятельности (подп.

4 п. 2 ст. НК РФ, п. 17.1 ст.

НК РФ). В этой связи важно знать, какие же признаки позволяют говорить о том, что физлицо занимается предпринимательской деятельностью.

Общие критерии, на основании которых можно разграничить деятельность физлица по сдаче в аренду личного имущества от предпринимательства,

Договор аренды: бухгалтерский учет и вопросы налогообложения

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.

655 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, вытекающих из передачи здания или сооружения арендодателем арендатору.

Ооо арендует у ип

Здесь может быть два варианта – коммуналку оплачивает арендодатель или арендатор;

  • сумма арендной платы – обязательный пункт любого договора. Сумма выражается в натуральной валюте, может быть твердой или зависеть от начисленных коммунальных платежей. Также прописывается порядок внесения арендной платы (на руки или через );
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • условия расторжения договора сторонами (когда и при каких обстоятельствах такое допустимо);
  • в заключение указываются наименования сторон и их точные реквизиты – от расчетных счетов до юридических адресов.

    Когда ООО арендует помещение у ИП, то бизнесмен должен убедиться о наличии полномочий у должностного лица, подписывающего соглашение.
    Для этого предприниматель может запросить:

    prednalog.ru

    Это даст вам возможность убедиться в том, что арендодатель – действительно собственник имущества, и передаваемое помещение относится к нежилым. Если помещение жилое, налоговики обычно выбрасывают эти суммы из расходов по той причине, что помещение используется не по назначению.

    Организация может перечислить платежи за аренду со своего расчетного счета на счет арендодателя, если у него открыт какой-нибудь счет в банке (например, сберкнижка или карта оплаты).

    Берем имущество в аренду у учредителя

    Как видите, данные факты довольно обширны. А инспекторы только при наличии достаточных оснований могут посчитать, что в действиях гражданина есть признаки предпринимательской деятельности, и потребовать, чтобы он зарегистрировался как бизнесмен (письмо УФНС России по г.

    Москве от 27.09.2019 № То есть если гражданин один раз совершил какую-либо сделку, он не обязан становиться предпринимателем.

  • Источник: //kabinet-gosuslugi.com/zajm-zalog-nedvizhimosti/uchreditel-sdaet-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie-p02.html

    Договор безвозмездной аренды помещения и налоги, важные моменты в законодательстве

    Сдача в аренду нежилого помещения предприятию, где муж един. Учредитель

    Порядок безвозмездной передачи любого объекта недвижимого имущества регулируется действующим законодательством. Несмотря на то, что такие правоотношения не предусматривают факт получения, какой – либо выгоды, все равно существует налогообложение безвозмездной аренды помещения. Именно о данном вопросе и пойдет речь ниже.

    Что такое безвозмездное пользование помещением

    Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.

    Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды.

    Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.

    Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.

    Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.

    Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.

    Существуют следующие формы таких сделок.

    1. Между гражданами (к этой категории относятся и лица без гражданства, которые владеют недвижимостью). Обычно предметом такого соглашения выступают жилые помещения. Заключается между ними договор найма. Налогообложение идет по ставкам, установленным для такой категории (налог на доходы).
    2. Между гражданами индивидуальными предпринимателями (которые выступают как субъекты хозяйственной деятельности), а также юридическими лицами. В основном арендуется коммерческая недвижимость, в некоторых случаях жилая. Сделка оформляется договором аренды, и соответственно включается налогообложение.
    3. Между различными юридическими лицами, куда можно отнести и индивидуальных предпринимателей. Сделка оформляется соглашением об аренде недвижимости.

    Основным моментом при заключении сделок аренды, является то, что владелец имущества не получает от этого никакой прибыли или премиальных. Если соглашение оформлено по безвозмездному пользованию, и в нем прописано наличие арендных платежей, налоговая инспекция может за это наложить штрафные санкции и пеню.

    Договор безвозмездной аренды нежилого помещения при УСН

    Многие юридические субъекты хозяйственной деятельности, куда можно отнести различные ООО, а также другие предприятия, выбирают себе упрощенную систему налогообложения (УСН). Она предусматривает фиксированную уплату 15% суммы от своих доходов (налог), а также другие обязательные платежи в различные фонды (например, за своих работников).

    Такие субъекты хозяйственной деятельности могут безвозмездно арендовать недвижимое имущество, как у простых граждан, так и у юридических лиц, а также ИП.

    Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица, и у участников хозяйственной деятельности, подвергается налогообложению, согласно Налогового кодекса, а также иных разъяснительных нормативно-правовых актов (разъяснение Высшего Административного Суда, писем налоговых инспекций).

    Для расчета необходимой денежной суммы, из которой будут платиться налоги, выступает следующая информация.

    Берется общая характеристика помещения, а затем статистические или рыночные данные, исходя из которых, можно узнать, сколько платится арендная плата за аналогичные объекты, субъектами хозяйственной деятельности по региону, или в конкретном населенном пункте.

    Это необходимо для тех предприятий, которые производят товары или предоставляют услуги. Исходя из данной информации, ежемесячная ориентировочная сумма аренды, закладывается в стоимость продукции, затем подсчитывается доход от реализации, и идет уплата УСН.

    Такой алгоритм расчета применяется для всех субъектов хозяйственной деятельности, которые выступают ссудополучателями. Если такого не будет делаться, тогда это сделает налоговая инспекция, и тогда помимо налога, придется заплатить не только пеню, но и штрафные санкции.

    Те граждане, которым принадлежат помещения, за сдачу в безвозмездное пользование своего имущества никаких налогов не платят. Исключением является налог, который платится за наличие в собственности самого объекта недвижимости.

    Важно понимать, что в юридической практике нет такого договора, как безвозмездная аренда нежилого помещения. Для оформления таких правоотношений заключается соглашение о предоставлении ссуды, в виде конкретного объекта недвижимости, в котором указываются его индивидуальные признаки.

    Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

    В юридической практике встречаются ситуации, когда между субъектом, который занимается предпринимательской деятельностью (ИП, ООО и другие юридические предприятия) заключаются договора безвозмездного пользования нежилым помещением.

    Сразу нужно отметить, что на процесс формирования базы налогообложения, данные соглашения никаким образом не влияют, поэтому она формируется по основаниям, которые были указаны выше.

    Обычно такими сделками пользуются разные юридические лица, у которых есть одинаковые учредители. Это нужно для того, чтобы уменьшить производственные и иные затраты для производства продукции или услуг.

    Налоговые органы относятся к таким соглашениям с особым вниманием, и работники бухгалтерских служб таких субъектов предпринимательства, обязаны внимательно относится к процессу формирования базы, с которой будут платиться отчисления в виде налогов.

    Важно знать, что такая безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами, характерна тем, что ссудодатели хоть и не платят никаких сборов за предоставление безвозмездной ссуды, но подлежат обязательной уплате сбора за недвижимое имущество, которое, хоть и сдано в безвозмездное пользование, но находится у них на балансе.

    Договор безвозмездной аренды нежилого помещения

    Такое соглашение должно включать в себя несколько важных моментов. По общим правилам договоров, основным в них является предмет, цена, а также срок действия. Исходя из этого, данный договор должен содержать в себе следующие обязательные реквизиты:

    • предмет, то есть индивидуальные признаки самого помещения (место расположения, квадратура, технические особенности), так как именно из данной позиции, впоследствии и будет происходить расчет налогов, для их уплаты, кроме этого, в случае спора с налоговой, договор можно будет предоставить в суде, или высших органах, как мотивированное обоснование правомерности действий;
    • цена, в данном случае идет речь о безвозмездной ссуде, поэтому должно быть указано, что плата за пользованием недвижимого имущества не берется;
    • срок, его стороны устанавливают по своему усмотрению, но если он будет превышать один год, значит, на такое соглашение распространяются требования, выставляемые к аренде, то есть договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре;
    • последнее, это обязанность ссудополучателя производить оплату коммунальных и других расходов, на содержание помещения, а также вернуть его в первозданном виде, или улучшенном.

    Исходя из таких требований, можно прийти к выводу, что налог за безвозмездную аренду объекта недвижимости будет формироваться исходя из договора, в котором будут четко прописаны индивидуальные и технические особенности объекта.

    Важно знать, что данная сделка, по своей правовой природе включает в себя не только ссуду, но и некоторые положения договора аренды.

    Возможность безвозмездного пользования жилым помещением, его аренда

    Безвозмездная аренда помещения физического лица бывает двух видов:

    • когда по такой сделке передается жилое помещение другому физическому лицу;
    • при передаче нежилой недвижимости ИП или субъекту предпринимательской деятельности.

    В первом случае, на договорные отношения распространяются правовые требования безвозмездной ссуды, и соглашения найма. То есть владелец недвижимости передает ее в безвозмездное пользование квартирантам, при этом не получает никакой платы. Найм отличается от аренды именно тем, что заключается только между гражданами, для проживания в квартире или доме.

    Если гражданин сдает свою квартиру или дом юридическому лицу либо ИП, где будут жить его сотрудники, то это уже безвозмездная аренда. То есть тут возникают другие правовые отношения.

    Исходя из них, и будет происходить налогообложение участников таких сделок.

    Важно помнить, что физическое лицо, по Закону, может также быть владельцем нежилого помещения (коммерческого). Жилая недвижимость имеет особый правовой статус, поскольку может быть использована только для проживания в ней людей.

    Налогообложение безвозмездной ссуды

    Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.

    Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям.

    Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше.

    Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).

    Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.

    1. Первая, это ссудодатели. Они платят обязательные сборы только те, которые предусмотрены законодательством, а именно налоги за недвижимость (амортизация, и другие). За предоставленную ссуду никаких обязательных отчислений нет.
    2. Вторая категория, это субъекты хозяйственной деятельности, которые являются безвозмездными ссудополучателями. Они платят налоги по той системе, на которой находятся. База налогообложения будет формироваться по принципам, о которых было рассказано ранее, то есть исходя из среднего показателя стоимости аренды на аналогичный объект недвижимости по региону, или населенному пункту.

    При безвозмездной передачи любого объекта коммерческой (нежилой) недвижимости, которая используется в хозяйственной деятельности, нужно платить налоги. От них освобождаются только ссудодатели (физические и юридические лица) которым принадлежит такое имущество, и они сдают его в аренду безвозмездно.

    Источник: //arendaexpert.ru/bezvozmezdnaya-arenda-pomeshheniya-i-nalogooblozhenie/

    ЗаконностьЗдесь