Расторжение договора аренды в связи со смертью арендодателя

Дело № не определено

Расторжение договора аренды в связи со смертью арендодателя

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07.02.2011 г. г. Тамбов

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Андриановой И.В.,

при секретаре Нишуковой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Тамбовского района к Ненмасовой Н.С. о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,

установил:

Администрация Тамбовского района Тамбовской области обратилась в суд с иском к Ненмасовой Н.С. о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: , , указав следующее.

Постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении в аренду Ненмасову И.У. земельного участка, используемого для личного подсобного хозяйства» Ненмасову И.У.

предоставлен в аренду сроком на одиннадцать месяцев земельный участок по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, , площадью 820 кв.

м с кадастровым номером №, для ведения личного подсобного хозяйства, категория земельного участка по целевому назначению — земли населенных пунктов.

Администрацией Тамбовского района Тамбовской области с Ненмасовым И.У. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был предоставлен Ненмасову И.У. в аренду до ДД.ММ.ГГГГ (на 11 месяцев), и передан арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.4.3.5 договора аренды по истечении срока договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор земельного участка Ненмасов И.У. умер ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до окончания срока договора аренды.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за Ненмасовой Н.С. (наследницей умершего Ненмасова И.У.) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Тамбовский район, .

Согласно п.1 ст.

35 земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 271 ГК РФ.

По мнению истца, прекращение обязательства смертью гражданина (ст.

418 ГК РФ) не является основанием для расторжения договора аренды, так как для расторжения договора необходимо волеизъявление стороны, которое не может быть выражено умершим.

Однако данное обстоятельство является основанием для изменения договора в связи с переменой лиц в данном обязательстве (обязательство может исполнить наследник умершего).

Согласно п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

При этом арендатор не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор.

Документом, подтверждающим право на наследство, является свидетельство о праве на наследство, которое подтверждает право на указанное в нем наследственное имущество. Выдается свидетельство по заявлению наследника по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (статьи 1115 И 1162 ГК РФ).

С учетом изложенного, администрация Тамбовского района просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией района и Ненмасовым И.У. в связи со смертью последнего.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Лавриков С.А. поддержал заявленные требования в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям. Считает, что для того чтобы дать возможность Ненмасовой Н.С.

выкупить земельный участок под домом, необходимо сначала расторгнуть договор аренды, заключенный администрацией района с её мужем. Поскольку Ненмасов И.У. умер, представитель администрации Тамбовского района просит суд вынести решение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.

ГГГГ, заключенного между администрацией района и Ненмасовым И.У.

Ответчица Ненмасова Н.С. в судебном заседании разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда и пояснила, что раньше по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, жили её (Ненмасовой) родители. Площадь земельного участка при доме была 0,16 га. Позже, примерно в 2000-2001 г.г.

её мать поделила участок пополам и разрешила им с мужем построить дом на участке площадью 0,08 га. Так появился . Поскольку её родители не получили свидетельство о праве собственности на землю, то её муж Ненмасов И.У. заключал договоры аренды на земли: сначала с администрацией , затем – с администрацией Тамбовского района.

Так, между администрацией Тамбовского района и Ненмасовым И.У. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка площадью 820 кв.м на 11 месяцев, до ДД.ММ.ГГГГ Однако ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия договора, её муж Ненмасов И.У. умер. После смерти Ненмасова И.У. открылось наследство.

На день смерти ему принадлежал достроенный, но не введенный в эксплуатацию жилой Тамбовского района Тамбовской области. Поскольку при жизни Ненмасов И.У. не успел оформить свое право собственности на построенный дом, оформить наследственные права у нотариуса она не смогла.

С этой целью она обратилась в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования на дом и земельный участок. Вступившим в законную силу решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ней, Ненмасовой Н.С., признано право собственности на .

В части признания права собственности на земельный участок в порядке наследования ей было отказано в иске, поскольку на день смерти мужа земельный участок при доме не был его собственностью, а, следовательно, не являлся частью наследственной массы. Она дважды обращалась в администрацию Тамбовского района с заявлением о выкупе земельного участка.

Первоначально ей ответили, что после предоставления правоустанавливающих документов на жилой дом земельный участок будет предоставлен ей в собственность за плату. После получения свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.

ГГГГ она предоставила его в администрацию района, однако ей пояснили, что смерть гражданина не является основанием для расторжения договора аренды. Ей предложили обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды, на что она сообщила работникам администрации, что является инвалидом 2 группы, в силу чего выехать в город целью оформления и подачи иска ей сложно. После чего сотрудники администрации пообещали сами обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, Суд считает исковые требования администрации Тамбовского района Тамбовской области не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за Ненмасовой Н.С. признано право собственности в порядке наследования на Тамбовского района, поскольку при жизни её муж Ненмасов И.У. не успел оформить право собственности на построенный дом. В части признания права собственности на земельный участок в порядке наследования Ненмасовой Н.С. в иске отказано.

Решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что изначально земельный участок выделялся Ненмасову И.У. под строительство индивидуального жилого дома постановлением главы администрации Новолядинского поссовета № от ДД.ММ.

ГГГГ, к которому прилагался акт об отводе в натуре земельного участка под строительство индивидуального жилого дома. Позже, ДД.ММ.ГГГГ, между и Ненмасовым И.У. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, , площадью 800 кв.м сроком на 3 года.

По истечении трех лет аренды, в связи с изменением земельного законодательства, Ненмасовым И.У. был проведен кадастровый учет земельного участка, после чего ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Тамбовского района и Ненмасовым И.У.

был заключен договор аренды того же земельного участка № сроком на 11 месяцев (в договоре площадь земельного участка по уточненным замерам значится 820 кв.м).

Таким образом, судом было установлено, что на день смерти Ненмасова И.У. земельный участок под домом не находился в его собственности, поэтому он не вошел в наследственную массу. На этом основании в иске о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования Ненмасовой Н.С. было отказано. (л.д.25-26).

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Тамбовского района обратилась к Ненмасовой Н.С. с иском о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного под домом № , площадью 820 кв.м, заключенного между администрацией Тамбовского района и Ненмасовым И.У., умершим ДД.ММ.ГГГГ

Из смысла статьей 11,12 ГК РФ и статей 3, 131 ч.1 п.4 ГПК РФ следует, что обращению в суд должно предшествовать нарушение либо оспаривание прав, свобод или законных интересов заявителя. Иными словами, обращение в суд предполагает наличие спорного вопроса и невозможность его разрешения во внесудебном порядке.

Истец, обратившись в суд с иском к Ненмасовой Н.С., в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательств, какие именно права администрации Тамбовского района нарушены действиями ответчицы Ненмасовой Н.С., а также не указал, какой нормой закона предусмотрено расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора в судебном порядке.

В ходе рассмотрения дела в суде установлено, что действительно последний договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, , площадью 820 кв.м, Ненмасов И.У.

заключил с администрацией Тамбовского района ДД.ММ.ГГГГ сроком на 11 месяцев, до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-15), и что в период действия договора аренды земельного участка, а именно ДД.ММ.ГГГГ, арендатор Ненмасов И.У. умер (л.

д.10).

В соответствии с п.2 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.

В то же время статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Об этом же сказано в пункте 4.3.

5 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Из системного толкования статей 418, 617, 621 ГК РФ следует, что обязательство арендатора по договору аренды не является обязательством, неразрывно связанным с личностью гражданина; оно может передаваться правопреемникам – наследникам гражданина.

Наследником после смерти Ненмасова И.У. является его жена Ненмасова Н.С., за которой решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности на наследственное имущество – Тамбовского района Тамбовской области. Её право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).

В соответствии с ч.1 ст.

35 земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, Ненмасова Н.С.

является законной собственницей дома, расположенного на земельном участке, предоставлявшемся в аренду её мужу; продолжает пользоваться арендованным имуществом (земельным участком) после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя (администрации Тамбовского района). То есть, после смерти арендатора Ненмасова И.У. фактически произошла замена стороны по договору аренды правопреемником.

В данной правовой ситуации расторжение договора аренды с Ненмасовым И.У. не требуется. Тем более, что расторгнуть договор с умершим невозможно. Ненмасова Н.С. также не может являться ответчиком по данному иску.

Администрация Тамбовского района при подаче письменного заявления Ненмасовой Н.С. как собственника дома, на котором расположен земельный участок, обязано предоставить ей используемый земельный участок в собственность либо в аренду в порядке, установленном земельным законодательство.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Администрации Тамбовского района Тамбовской области в иске к Ненмасовой Н.С. о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский районный суд Тамбовской области в течение 10 дней после вынесения.

Председательствующий И.В. Андрианова.

Источник: //www.gcourts.ru/case/1229615

Смерть арендодателя

Расторжение договора аренды в связи со смертью арендодателя

Договор аренды с последующим выкупом: какие права у арендатора в случае смерти арендодателя до окончания срока договора, при наличии у последнего наследников?

Отвечает генеральный директор в «Конструктор документов FreshDoc.ru» Николай Пацков:

В ГК РФ говорится, что наниматель арендует имущество у арендатора на определенный срок и за определенную плату. То есть на время действия договора он может владеть и пользоваться нанятым имуществом. Впрочем, если арендодатель не имеет возражений, то договор автоматически пролонгируется, а срок владения увеличивается.

Но иногда случается так, что собственник умирает и встает вопрос о действии договора — будет ли он продолжаться? В законе фиксируется, что даже в случае смерти арендодателя и перехода права собственности по наследству действие договора аренды не отменяется.

Таким образом, вместе с переходом права на наследуемое имущество к наследнику перейдут и обязанности по аренде, прописанные в договоре. Эти обязанности переходят сразу после смерти арендодателя и не зависят от сроков переоформления документов на имущество. У арендатора также остается право на выкуп арендованного имущества на условиях, которые были указаны в договоре.

При этом наследник не имеет права расторгать договор в одностороннем порядке, так как переход права собственности не дает таких оснований.

Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику лучше дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора

Отвечает генеральный директор юридической компании «Дельта консалтинг» Сергей Крылов:

Права остаются те же самые, что и при жизни арендодателя. При его уходе из жизни возникает универсальное правопреемство, что означает появление наследников, которые в течение шести месяцев вступают в свои законные права наследования.

Если арендодателем являлось физическое лицо, то, соответственно, правопреемником становится одно или несколько физических лиц – это родственники.

Если речь идет о юридическом лице, то, как правило, при универсальном правопреемстве при принятии наследства те, кто вошли в него, получают долю от бизнеса или забирают весь бизнес. А отношения продолжаются так же, как и ранее. Для арендатора ничего по сути не меняется.

Если так случилось, что наследников нет, то такое имущество у нас по закону называется выморочным, оно уходит в пользу государства. В данном случае право собственности на объект будет закреплено за государством, отношения останутся те же самые, поменяется лишь собственник.

Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст. 624 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), но только если это предусмотрено законом или договором аренды. То есть возможность выкупа арендуемого имущества арендатором должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре.

В судебной практике существуют два подхода к вопросу о том, какие нормы ГК РФ подлежат применению к отношениям сторон по договору аренды с возможностью выкупа арендованного имущества.

Некоторые суды считают, что к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. Соответственно, все остальные нормы права, которыми регламентируется договор, относятся к договору аренды. По общему правилу (часть 1 ст.

617 ГК РФ) переход права собственности … на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Закон не устанавливает разницы в применении указанной нормы в зависимости от основания перехода права собственности к другому лицу. Таким образом, в случае наследования имущества (в том числе и недвижимого), наследник (новый собственник и арендатор) становится на место наследодателя (старого собственника и арендатора) и договор аренды продолжает исполняться.

В соответствии с ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. Таким образом, наследник становится арендодателем и обретает право на получение от арендатора арендных платежей сразу после смерти наследодателя, хоть и не может никоим образом это подтвердить документально.

Арендатор, соответственно, сохраняет право на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Второй подход состоит в том, что к договору аренды с правом выкупа арендуемого имущества подлежат применению все нормы о договоре купли-продажи, а не только положения о форме договора. В этом случае суды, опять же, имеют две позиции.

Первая состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества представляет собой договор аренды и одновременно предварительный договор купли-продажи.

Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору.

оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи.

В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Представляется, что правильными будут обе позиции в зависимости от того – как сформулировано условие о выкупе арендованного имущества. Если условие сформулировано в соответствие с ч. 1 ст.

624 ГК РФ как утверждение, что арендуемое имущество по истечении договора аренда переходит в собственность арендатора, то применяется второй подход и в случае смерти арендодателя арендатор утрачивает право на выкуп арендуемого имущества. А если условие в договоре аренды сформулировано в соответствии с ч. 2 ст.

624 ГК РФ – как право арендатора на последующий выкуп арендуемого имущества, то в случае смерти арендодателя по такому договору арендатор сохраняет как права арендатора на владение и пользование имуществом на условиях его аренды, так и право на последующий выкуп арендуемого имущества.

Отвечает юрист компании «Оценка Консультации Аудит» Елена Афанасьева:

Согласно п. 1 ст. 617 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации «Сохранение договора аренда в силе при изменении сторон» — Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Оплату необходимо предусмотреть в связи с тем, что наследник вступит в наследство по истечении шести месяцев со дня смерти арендодателя (ст. 1154 ГК РФ ч.

3), а также в связи с тем, что наследник может быть признан недостойным наследником, а не оплата в установленные сроки арендных платежей (выкупной цены) может послужить основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

В договоре, в данном случае, лучше прописать, что оплата осуществляется единовременным платежом наследнику за весь период вступления его в наследство и получения свидетельства о праве на наследство (если это недвижимое имущество — также свидетельства о государственной регистрации права).

В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Правом арендатора будет возможность пользоваться имуществом по договору аренды, а арендодателем по такому договору будет другое лицо (новый собственник имущества), который может предоставить право выкупить имущество.

Но до получения наследниками свидетельства о праве на наследство может возникнуть проблема уплаты арендной платы.

В таком случае, у арендатора есть несколько вариантов, а именно: 1) перевести денежные средства на карту арендодателя, если счет не закрыт и 2) перечислить денежные средства на депозит нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

domofond.ru

Источник: //sotok.net/novosti-kratko/1-news-text/6970-smert-arendodatelya.html

Досрочное расторжение договора аренды: причины и порядок процедуры

Расторжение договора аренды в связи со смертью арендодателя

Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны.

При ликвидации юридического лица (как арендодателя, так и арендатора) договор аренды безусловно прекращается (ст. 419 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права и обязанности арендатора переходят к наследникам (ст. 418 ГК).

Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора (п. 2 ст. 617 ГК).

Наконец, отметим, что смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью (ликвидацией) арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК).

Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении вопреки воле другой стороны. Основания для этого рассматривались выше при характеристике элементов и содержания договора; здесь же можно подвести некоторый итог.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК)*(228).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК)*(229).

Перекрывают ли ст. 619-620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст.

619-620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.

е. их существенный характер). При этом ни ст. 619, ни ст. 620 ГК не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, непредусмотренными ни указанными статьями, ни договором.

Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как этого требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 Обзора об аренде).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в ст.

619-620 ГК, например однократное невнесение арендатором арендной платы (п. 26 Обзора об аренде), так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями, например возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества (п. 25 Обзора об аренде).

В литературе иногда высказывается мнение, что стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью*(230). С этим мнением трудно согласиться.

Статьи 619-620 ГК дают возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в ст. 619-620 ГК, то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим ст. 422, 619, 620 ГК.

Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются, поскольку каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или «простить» контрагента.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 333-94-83 доб.921

Вам также будет интересно

Вас интересует досрочное расторжение договора аренды: причины и порядок процедуры?

Получите консультацию у юриста сейчас: Спросить бесплатно

Источник: //GrazhdanskoePravo.net/nedvizhimost/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy.html

Прекращение (расторжение) договора в связи со смертью стороны обязательства

Расторжение договора аренды в связи со смертью арендодателя

ВОПРОС: При жизни сестрой в качестве арендатора был заключен договор аренды нежилого помещения, который использовался под магазин. Возможна ли после смерти замена (изменение) стороны в договоре или происходит только прекращение (расторжение) договора в связи со смертью стороны обязательства?

ОТВЕТ: Согласно п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со ст.

418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.

Исходя из указанных положений, прекращение (расторжение) договора в связи со смертью стороны договора происходит в том случае, если обязательство неразрывно связано с его личностью, и по общему правилу замена (изменение) стороны в договоре невозможна.

В силу п.1 ст.1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Статья 1112 ГК РФ предусматривает, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Данные нормы устанавливают переход к наследникам имущественных прав и обязанностей, принадлежащих наследодателю. К имущественным правам и обязанностям относятся права и обязанности по договорам, которые были заключены наследодателем при жизни.

Эти права и обязанности переходят к наследникам в неизменном виде, то есть в том виде, как они указаны в договоре, ввиду чего происходит замена (изменение) стороны в договоре
.
В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.

2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ).

В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, из ст.

1112 ГК РФ установлены исключения, то есть случаи, когда происходит прекращение (расторжение) договора в связи со смертью, и не переходят права и обязанности после смерти наследодателя, в результате чего наследники не могут после смерти наследодателя быть стороной договора, в следствие чего замена (изменение) стороны в договоре невозможно.

Данные исключения закреплены в следующих положениях, где указано:
Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица — ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором (ст.701 ГК РФ).
Договор поручения прекращается вследствие смерти доверителя или поверенного, признания кого-либо из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (п.1 ст.977 ГК РФ).
Договор комиссии прекращается вследствие смерти комиссионера, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (ч.1 ст.1002 ГК РФ).
Агентский договор прекращается вследствие смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (ст.1010 ГК РФ).

Учитывая изложенное прекращение (расторжение) договора в связи со смертью стороны обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом, и если обязательство неразрывно связано с личностью наследодателя, в остальных случаях законом предусмотрена замена (изменение) стороны в договоре.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НАСЛЕДСТВУ:

25.04.2017

Наследники, Принятие наследства

Источник: //olegumerenkov.ru/prekrashhenie-rastorzhenie-dogovora-v-svyazi-so-smertyu-storony-obyazatelstva/

ЗаконностьЗдесь