Продажа доли в 3 х комнатной квартире

Как купить/продать долю в квартире: документы, госпошлина в 2020, договор, инструкция, адреса росреестра в Балашихе — Читайте на gorod.guru

Продажа доли в 3 х комнатной квартире

Каков порядок действий при выкупе доли в квартире в случае обоюдного согласия сторон и принудительного перехода права собственности в судебном порядке, какие документы необходимы для регистрации сделки и каковы условия ее проведения, адреса БТИ, Росреестра, МФЦ и районных судов в Балашихе, бланк заявления для скачивания, размеры госпошлин в 2018 году, сроки регистрации перехода прав.

Дорогие балашихинцы! Наши инструкции рассказывают о типовых способах решения данной задачи, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефону+7 (499) 653-60-87 (г.Балашиха)Юридическая консультация – быстро и бесплатно! 

Порядок действий

Выкуп доли в квартире по согласованию сторон происходит в несколько этапов:

  1. Продавец доли направляет другим собственникам имущества письменное уведомление о намерении осуществить продажу доли и предлагает им преимущественное право выкупа. Для этого оформляются заказные письма описью вложения и уведомлением.
  2. Если в течение 30 дней ответа от других собственников не последовало или они ответили нотариально заверенным отказом, продавец доли имеет право реализовать ее постороннему лицу. Готовятся документы.
  3. Пакет документов передается нотариусу для удостоверения.
  4. Оформляется сделка.
  5. Пакет документов передается для регистрации в Росреестр.

Принудительный выкуп доли

Выкуп доли одного из собственников без его согласия возможен в судебном порядке при соблюдении условий:

  1. Доля незначительная. Данный критерий оценивается индивидуально в каждом случае.
  2. Долю нельзя реально выделить (как отдельное помещение в квартире).
  3. Собственник выкупаемой доли не имеет существенного интереса в ее использовании (не проживает в квартире, не оплачивает коммунальные услуги и т.д.).

Суд обязывает собственника незначительной доли принять денежные средства от покупателя (покупателей). Стоимость имущества определяется оценщиком за счет истца. Установленная стоимость выкупаемой доли вносится на депозит суда.

Список документов

Для выкупа доли в квартире и регистрации перехода права собственности на нее необходимы следующие документы:

  • заявление о регистрации права (заполняется покупателем);
  • заявление о регистрации перехода права (заполняется продавцом);
  • паспорта покупателя и продавца;
  • свидетельство о праве собственности на долю:
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):
  • договор купли-продажи доли в 3 экземплярах (или в большем количестве, если в сделке принимает участие более 2 лиц);
  • передаточный акт к договору купли-продажи;
  • документ-основание;
  • чек оплаты госпошлины;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение доли (если он находится в браке);
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги покупателя на покупку доли (если он находится в браке);
  • документы, подтверждающие извещение других собственников не менее 30 дней назад, или заверенные нотариусом документы, подтверждающие отказ других собственников от преимущественного права выкупа доли в квартире (при наличии);
  • согласие органов опеки и попечительства (при участии в сделке несовершеннолетних граждан).

Срок действия выписки из ЕГРН и выписки из домовой книги – 30 дней

Сделки с недвижимостью, предполагающие отчуждение долей, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Некоторые документы нотариус может самостоятельно запросить у ведомств. Этот вопрос необходимо уточнить заранее.

Скачать бланк заявления на регистрацию права

Для принудительного выкупа доли в квартире через суд необходимы следующие документы:

  • исковое заявление;
  • паспорт (+копия);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право собственности на долю;
  • справка о регистрации (форма №9);
  • справка о характеристике жилого помещения (форма №7);
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • заключение оценщика (если оценка была проведена до обращения в суд);
  • чек оплаты госпошлины;
  • документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли (квитанция с почты, опись вложения в письмо, извещение и т.д.);
  • документы, доказывающие позицию истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам и т.д.).

Госпошлина

За услуги заверения нотариусом договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на долю в квартире взимаются государственные пошлины. Оплату необходимо произвести до подачи документов в любом банке.

Стоимость госпошлины за регистрацию права собственности на квартиру – 2000 рублей. Стоимость госпошлины за удостоверение сделки нотариусом – 0,5% от суммы договора, но не более 20000 рублей

Стоимость госпошлины при разрешении имущественного вопроса через суд зависит от цены иска.

Адреса

Технический и кадастровый паспорта квартиры можно получить в БТИ.

Документы для регистрации перехода права собственности на квартиру балашихинцы могут подать в Росреестр, МФЦ или направить почтовым отправлением.

Адреса Росреестра

Важно! Уточните возможность оказания услуги при личном визите или по телефону.

Адреса МФЦ

Адрес 1Адрес 2Важно! Уточните возможность оказания услуги при личном визите или по телефону.

Чтобы принудительно выкупить несущественную долю в квартире, необходимо подать документы в районный суд.

Подача заявления онлайн

Заполнить и отправить заявление на регистрацию перехода права собственности на долю в квартире можно на официальном сайте Росреестра. Здесь же может быть произведена онлайн-запись в подходящее отделение.

Записаться на прием онлайн

Сроки

Заявить в суд с требованием о принудительном выкупе доли в квартире можно в течение 3 лет со дня получения отказа ее собственника от продажи.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире занимает:

  • 5 рабочих дней – на основании судебного акта;
  • 3 рабочих дня – при обращении с заявлением в Росреестр;
  • 1 рабочий день – при электронной подаче заявления в Росреестр;
  • 5 рабочих дней – при обращении с заявлением в МФЦ.

Государственная регистрация наступает в момент внесения записи о переходе права собственности на долю в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Новый собственник получает на руки соответствующее свидетельство.

Источник: //balashiha.gorod.guru/dolya-vykup

Сколько стоит ваша доля? — Рынок жилья

Продажа доли в 3 х комнатной квартире

25.12.2019 | 15:00 2086

Доли в квартирах – товар специфический. Цены на них могут соответствовать рыночным, а могут и стремиться к нулю, в случае если среди собственников нет согласия. Генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказывает, как быть, если сособственникам не удается поделить квартиру.

– Сам по себе институт долевой собственности, если объект находится в совместном владении дружной семьи, не так уж и плох. Но в реальной жизни он порождает множество сюжетов, когда рассорившиеся собственники и наследники превращают даже приличную квартиру в неликвид. Почему так происходит? Из-за несовершенства законодательства?..

– Я бы не спешил винить законодателей. Вот пример. Казахстан – единственное на территории бывшего СССР государство, где подобные проблемы решаются сходу. По инициативе любого собственника, даже миноритарного, объект, ставший причиной раздора, может быть выставлен на торги – на основании судебного решения.

Финал: все вчерашние собственники получили соответствующие долям суммы и разошлись – ссориться бесполезно. Но такое возможно только в системах, основанных на прецедентном праве.

У нас все сложнее: чтобы «достичь совершенства», придется переписать множество законов и подзаконных актов – и то не факт, что интересы всех сторон будут учтены.

Второй момент – в местной специфике. Жилье в Петербурге традиционно дорогое, почти любая «долька» стоит реальных денег, а институт регистрации по месту жительства никто не отменял. Поэтому купить долю – желающих немало.

В свою очередь, далеко не все собственники горят желанием продавать лишние квадратные метры: владение ими рассматривается и как «капитал», и как инструмент шантажа других собственников. Отсюда, как вы выразились, и «сюжеты».

– Кто и для чего покупает доли?

– В основном в качестве стартового жилья: для прописки, проживания или в качестве инвестиции. Покупка доли, дающей возможность прописки (в настоящее время – от 4 кв. м на человека), серьезно облегчает жизнь: и на работу легче устроиться, и ипотечный кредит в перспективе получить.

– В основном покупатели ради прописки – иногородние?

– Не всегда. Как раз иногородних чаще интересуют доли с возможностью проживания – как минимум дающие возможность занять комнату или хотя бы койку.

Кстати, у нас немало заявок по Адмиралтейскому, Приморскому и Василеостровскому району, причем и от петербуржцев тоже. А знаете почему? Потому что люди приобрели так называемые апартаменты, а зарегистрироваться в них не могут: им продали нежилое помещение. Еще один случай – вы построили коттедж и постоянно живете в садоводстве.

Теоретически у вас есть возможность прописки. Практически – реализовать ее удается далеко не всем: для этого нужно, чтобы ваш дом был не садовым, а жилым, и признан таковым «в установленном законом порядке». Но часто единственно возможный выход – покупка маневренной жилплощади – для прописки.

Ну и при случае закинуть вещи или переночевать, если вы «зависли» в городе.

– Насколько выгодны инвестиции в долевую собственность?

– Скажем так, в ряде случаев выгода действительно перевешивает риски. Например, когда есть перспектива поэтапно выкупить другие доли. Или вместе с другими собственниками сдавать объект в аренду и получать доход. Но долевая собственность – это тот случай, когда один не вполне адекватный совладелец может поставить крест на вашем проекте или серьезно его осложнить.

– Особенность рынка недвижимости Петербурга заключается в том, что в долевой собственности у нас больше 80% квартир. По этому показателю Северная столица обогнала и Москву, и все прочие российские регионы. Почему так?

– В первую очередь из-за того, что Петербург не только Северная, но и коммунальная столица (а коммуналки, как известно, у нас оформляются в долевую собственность). Но исторические коммуналки расселяются, и при этом с упорным постоянством плодятся новые, в том числе в недавних новостройках, причем даже в домах комфорт- и бизнес-класса.

Во-вторых, в долевую собственность всех членов семьи оформляются квартиры, приобретенные с использованием социальных пособий, материнского капитала и семейной ипотеки с субсидированной ставкой. Да, наше государство, наделяя несовершеннолетних своим «углом», заботится об их будущем.

Но дети подрастают, создают свои семьи. А неутешительная статистика свидетельствует, что подавляющее число браков заканчиваются разводами.

Семья распадается, а результат – коммуналка, в которой каждый владелец доли может заходить в любую комнату как к себе домой или наложить вето, если вы хотите сдать свою долю в аренду.

В-третьих, коммуналки плодят наследники: вчера они собирались в гостях за семейным столом, а сегодня, оформив наследство, становятся заклятыми врагами. По идее, потенциальный наследодатель мог бы позаботиться и написать завещание. Но, во-первых, все мы внезапно смертны.

Во-вторых, родственники избегают разговоров на щепетильную тему. В-третьих, и завещание не все вопросы решает.

Например, по закону наследодатель не может просто так взять и завещать квартиру любимому племяннику, обделив наследников первой очереди, состоящих на иждивении, – например, таких, которые просто достигли пенсионного возраста.   

– А давайте на конкретном примере попробуем разобраться, сколько все-таки стоит доля в «наследственной» квартире и что с ней можно сделать. Итак, дано: двухкомнатная квартира в панельке, оценена в 4 млн руб.

Доля ¾ принадлежит моей знакомой (получила по завещанию от отца), ¼ – вдове отца от второго брака (пенсионерка, обязательный наследник). Отношения зашли в тупик.

Знакомая хочет выкупить «четвертинку», но вторая собственница если и готова уступить ее, то по цене намного выше рыночной. Какая цена в данном случае справедлива?

– Обычно при оценке для суда основной показатель – цена доли как части целого. То есть оценщик должен назвать рыночную стоимость квартиры при условии ее продажи на рынке здесь и сейчас. Соответственно, если квартира оценена в 4 млн руб.

, то ¼ – это 1 млн. Если ваша знакомая намерена выкупить «четвертинку» у совладелицы, ей имеет смысл предложить скидку 7–10%.

Это будет справедливая цена, ведь вам в данном случае не нужно пользоваться услугами риэлторов и платить вознаграждение.

Соответственно, лучший вариант для наследников – договориться и продать всю квартиру. Или, как вариант, если совместной собственности меньше трех лет и не хочется терять на налогах – привести ее в порядок, сдать, а потом уже и продавать. Но опять-таки обо всем этом нужно договариваться. Потому что, если согласия нет, вы обречены на потери.

– Вернемся к нашей ситуации. Знакомая опасается, что вторая собственница продаст свою долю из вредности чужим людям, а она об этом не узнает. Возможно ли такое?

– Теоретически – нет, практически – да. Сособственница должна отправить уведомление о планируемой продаже с предложением выкупить долю по обозначенной цене. При отказе или молчании – дороже продать сможет, дешевле нет.

Поэтому, если ваша знакомая боится пропустить уведомление, пусть сработает на опережение, а именно отправит нотариально заверенное уведомление о желании выкупить долю с указанием цены. Такие действия обычно отрезвляют контрагента.

    

Но в вашем случае вот на что нужно обратить внимание. Если это двушка, пригодная для проживания, но в ней никто не проживает, то у владелицы четвертой части есть шанс продать свою долю по цене несколько выше обозначенной – например, за 1,2 млн руб.

Такое жилье ищут стесненные в средствах нерезиденты, преимущественно из ближнего зарубежья. Да, это та категория покупателей, которая готова вселиться, занять «пустую» квартиру, прописаться всей семьей и жить. Правда, если квартира убитая и требует вложений – такой ход событий маловероятен.

Обычно такие покупатели ищут квартиры в хорошем состоянии: они не готовы вкладывать в ремонт.

– А может ли сособственница подарить свою долю, не поставив в известность соседку?

– К сожалению, да. Но, во-первых, если это будет притворная сделка, то, скорее всего, с демпинговой ценой. Во-вторых, у вашей знакомой будет шанс привлечь юристов и развалить такую сделку через суд. Это долго, сложно, но можно. То есть это тот случай, когда обе стороны, чтобы остаться при своем, вынуждены будут нести потери. Это неразумно.

– Игорь Сергеевич, давайте напоследок дадим несколько советов тем, кто оказался в сходных ситуациях.

– Во-первых, будьте грамотными и старайтесь их предусмотреть. Если ваши родные озаботились вопросами наследования или оформления наследства – дайте им почитать эту статью.

Во-вторых, помните, что долевая собственность с запутанными отношениями собственников снижает ликвидность объекта. Разделив наследственную квартиру на доли и устроив войну, вы рискуете превратить свою недвижимость в неликвид. Расскажите об этом вашим сособственникам.

В-третьих, если война за «сферы влияния» уже в разгаре, не гадайте, кто кому сколько и за что должен. Узнать справедливую цену объекта можно единственным способом – продав его.

Поэтому предложите сособственникам предпринять реальные шаги по совместной продаже. Возможность получения денег здесь и сейчас отрезвляет и настраивает на конструктивный лад.

Все сразу начнут их мысленно тратить: гасить кредиты, покупать обновки, присматривать новое жилье в ипотеку…

В-четвертых, если ситуация близка к тупиковой, раскачивайте ее, делайте предложения о продаже или выкупе. При этом если квартира пустая, а ваши «партнеры» избегают переговоров и тянут время – пропишитесь и поселитесь в ней. Такой ход делает их более сговорчивыми.

Помните, что тупиковых ситуаций не бывает, а любая недвижимость – востребована. Например, наша компания готова выкупать доли от 4 кв. м за 100 тыс. руб., – практически не глядя. Даже в тех случаях, если другие сособственники недосягаемы, а их местонахождение неизвестно.

В штате компании «Доли.ру» работают юристы, способные распутывать сложные клубки «недвижимых» отношений и выигрывающие практически все суды. Хотя, конечно же, до судов дело лучше не доводить.

Досье БН

Игорь Сергеевич Аболемов

Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет СПбГУ. С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал юридическую фирму «Гарант», а в 2008 году – агентство недвижимости «Доли.ру».

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/257284/

Как продать долю в квартире

Продажа доли в 3 х комнатной квартире

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: //journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция 2020

Продажа доли в 3 х комнатной квартире

Один объект недвижимости очень часто оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Такая ситуация возможна по разным причинам.

Недвижимость могут получить в наследство сразу несколько наследников одной очередности, приватизировать все жильцы и пр. Долевая собственность порождает множество вопросов.

Большинство из них возникают, если один из владельцев решает заняться отчуждением своей доли.

Процедура продажи в таком случае осуществляется с соблюдением ряда индивидуальных правил, закрепленных в гражданском законодательстве. Например, нельзя продавать долю, не предложив ее прочим собственникам. Но в целом схема реализации схожа с продажей целого объекта.

Что такое долевая собственность на квартиру?

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности: совместная и долевая (ст. 244 ГК РФ). Первый вариант реализуется только для супругов, состоящих в официальном браке. Он подразумевает, что имуществом стороны владеют совместно и сообща, имеют на него равные права (ст. 35 СК РФ).

Долевая собственность предполагает, что в имуществе определены какие-то доли, каждой из которых владеет отдельный собственник. Он имеет право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению и осуществлять с ней весь спектр правовых сделок.

Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге.

Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей.

А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.

Такой вариант удобен, если владельцы продолжают вместе пользоваться недвижимостью и не собираются менять такое положение вещей. Со своей долей каждый собственник может совершать весь спектр правовых сделок.

Это значит, что он имеет право ее дарить, продавать, закладывать и пр. Для совершения таких сделок не требуется получать согласия владельцев остальных долей.

В этом состоит важное отличие от совместной собственности.

Можно ли продать свою долю в квартире?

Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.

Зафиксировано оно в ст. 250 ГК РФ. Заключается отличие в следующем. Прочие содольщики имеют право преимущественной покупки. До выставления на продажу своей доли третьим лицам владелец обязан предложить ее выкупить собственникам прочих долей.

В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.

В течение этого срока следует дать согласие на выкуп доли или отказаться от предложения. Если все содольщики ответили отказом или никак не прореагировали на уведомление, владелец доли может продавать свою часть недвижимости.

Важно! Собственник не имеет права продать свою долю по стоимости ниже, чем та, которую он запрашивал у владельцев прочих долей. При обнаружении такого факта сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.

Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.

Когда в качестве покупателя доли выступает один из содольщиков, направлять уведомление никому не надо. Не требуется этого делать и если собственник намеревается свою долю подарить, а не продать.

Можно ли продать долю в квартире, если остальные владельцы против?

Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.

Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ситуации, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему – не редкость. Это, опят же, связано с приватизацией. По ее результатам владельцами квартиры становятся все лица, имеющие в ней постоянную регистрацию и их несовершеннолетние дети даже, если они зарегистрированы в другом месте и уже участвовали в приватизации ранее.

Важно! До наступления совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или опекуны. При этом сделки с недвижимостью они не могут проводить просто на свое усмотрение. Им требуется предварительно получить согласие на них от органов опеки и попечительства.

Необходимость продать долю несовершеннолетнего возникает очень часто. Как правило, родители продают общую квартиру меньшей площади с тем, чтобы приобрести большую.

Нужно учитывать, что органы опеки и попечительства будут сопровождать всю сделку с долей несовершеннолетнего.

Они обязаны удостовериться, что взамен проданного ему в собственность предоставят жилье, не уступающее по размерам и техническим характеристикам.

С 2006 года в России семьям с двумя детьми предоставляют материнский капитал. Сумму, получаемую от государства, можно тратить на улучшение жилищных условий. Если на маткапитал покупается квартира, доли в ней должны получить все члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Родителям важно в таком случае предварительно озаботиться выделением этих долей.

В первую очередь они должны будут выделить доли для себя через Росреестр. А затем обращаться к нотариусу. Чтобы выделить доли детям. Сделать это можно, оформив договор дарения.

Затем детские доли тоже регистрируют в Росреестре. И только после этого квартиру долями несовершеннолетних можно продавать. Не стоит пренебрегать этой нормой.

Сделки с такой недвижимостью контролируют органы опеки и попечительства, а также ПФР.

Как продать все доли в квартире одному покупателю?

Процедура отчуждения доли в жилой недвижимости имеет некоторую вариативность. Она зависит от следующих обстоятельств:

  • Продают только одну долю или всю квартиру, находящуюся в долевой собственности;
  • Кто выступает в качестве покупателя: один из содольщиков или третье лицо.

Самый удобный вариант – это когда все владельцы долей продают их одновременно одному покупателю. Как правило, он реализуется, когда продажей занимается одна семья с целью покупки новой квартиры.

В таком случае нет необходимости выделять доли в натуре. Они просто остаются в процентном соотношении.

Договор купли-продажи составляется один, и заверять каждую сделку по отчуждению отдельных долей у нотариуса больше не нужно.

Источник: //glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire.html

ЗаконностьЗдесь