Правило продажи недвижимости

Как продать квартиру

Правило продажи недвижимости

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

Как я купила квартиру в Подмосковье

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: //journal.tinkoff.ru/sell-apartment/

10 правил выгодной продажи недвижимости

Правило продажи недвижимости

Продажа квартиры — сложный и довольно щепетильный процесс. Единого руководства, которое сработает в 100% случаев не существует. Однако можно выделить ряд общих правил, применяя которые можно разобраться в этапах продажи недвижимости и некоторых особенностях проведения сделки.

Многие собственники ошибочно предполагают, что продажа квартиры начинается с размещения объявления. Однако, чтобы не тратить зря свое время и время потенциальных покупателей, начинать следует с подготовки документов.

  1. Наличие правоустанавливающих документов.  Начать стоит с проверки свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость, выписки из ЕГРП или ЕГРН, в зависимости от даты регистрации права на недвижимость. Кроме того, на руках должны быть документы, подтверждающие основания для перехода имущества к вам в собственность. Если квартиры была куплена в новостройке, то это договор долевого участия; если квартира получена в наследство, то это свидетельство о наследстве; если квартира была куплена у другого физ. лица, то договор купли-продажи и т. д.
  2. Подтверждение истории перехода права. Большим доверием у покупателей пользуются объекты с прозрачной историей. Если на руках имеются документы подтверждающие все переходы прав собственности от предыдущих владельцев, это станет весомым аргументом в пользу такой квартиры, так как значительно снижает риски появления отказников от приватизации, не принятого наследства и прочих неприятностей.
  3. Получение согласия от всех собственников. Один из собственников жилья не может единолично продать недвижимость. Это касается и супругов, которые приобрели квартиру в браке, даже если документально это оформлено только на одного из супругов. В случае участия в сделке детей или недееспособных, потребуется согласие опеки. В данном случае, лучше заранее узнать одобрит ли данный орган такую сделку и на каких условиях.
  4. Проверка на наличие помех. К помехам относятся обременения различного вида, арест или запрет на сделки. Особенно распространены случаи с продажей ипотечных квартир. Тогда, стоит учесть, что в сделке появляется третий участник — банк, который в праве устанавливать свои условия для продажи.
  5. Законность перепланировки. Если план жилплощади был изменен, то следует заранее узаконить перепланировку в жилищной инспекции.

В дальнейшем, непосредственно при сделке, потребуется значительно больший пакет документов. Но если у вас будет готов пакет из списка выше, то собрать оставшиеся не станет большой проблемой.

Привести жилье в товарный вид — необходимость. Если раньше все сводилось к уборке, то сегодня существуют целые технологии, позволяющие подготовить квартиру к успешной и выгодной продаже.

Самое главное в процессе подготовки — создать вид нежилого помещения. Здесь срабатывает психология — большое количество личных вещей создает ощущение, что помещение занято, мешая возникновению желания «купить». Личные вещи лучше спрятать в закрытые шкафы, старую мебель перевезти, продать или выкинуть в случае ненадобности.

Не забудьте подумать про участников показа. Чем меньше народу находится в помещении, тем лучше. Детей и домашних животных лучше на это время отвезти к родственникам, а загостившихся друзей отправить на прогулку.

В некоторых случаях потребуется более основательная подготовка. Порой проведение косметического ремонта просто необходимо. Но предварительно оцените, будут ли такие хлопоты оправданы.

Фотосъемка недвижимости — важный этап сделки. Именно по фото потенциальный покупатель примет первое важное решение — позвонить или нет.

Если следовать всем советам из правила № 2, то проблем с фотосъемкой не будет. Все, что нужно, это сделать хорошую уборку, убрать как можно больше личных вещей, чтобы освободить пространство и следить, чтобы на фото не попадали домочадцы.

Чтобы не испортить первое впечатление, при показе помещение должно соответствовать изображениям на фотографиях.

Довольно сложный процесс для тех, кто не занимается продажей или покупкой недвижимости постоянно, но один из самых важных. От того, какая цена будет выставлена на объект, напрямую зависит срок и конечная стоимость ее продажи.

Наиболее простой способ — обратиться к профессионалам. Минусом будет являться то, что услуга по оценке делается в отдельный момент времени и в случае изменения рынка потеряет свою актуальность.

Можно провести оценку самостоятельно, сравнив основные характеристики: месторасположение, тип дома, этаж, состояние подъезда, состояние квартиры, вид из окна, двор, инфраструктура вокруг, состояние правоустанавливающих документов (см. Правило № 1).

Звучит довольно сложно, да и на деле не легче. Просто просмотреть объявления аналогичных предложений по базе для сравнения стоимости будет недостаточно.

Продавцы, которые серьезно подходят к вопросу продажи как минимум проведут сравнение предложений по характеристикам, приведенным в Правиле № 4. А самые ответственные дополнительно проверят юридические нюансы.

Частично информацию можно получить из объявления, но для получения полной картины придется обзвонить конкурентов, предложения которых максимально соответствуют параметрам вашей квартиры.

Если уж говорить о действительно профессиональном подходе, то такие дома стоит обойти и посмотреть все своими глазами. В саму квартиру заходить не обязательно, а вот изучить двор и инфраструктуру вокруг лишним точно не будет.

Полученную во время анализа информацию лучше систематизировать, чтобы иметь возможность объективно оценить преимущества и недостатки собственного предложения.

Мало продавать действительно хорошую квартиру, не упомянув ее главные преимущества и достоинства в объявлении.

Начинайте описание с месторасположения, с обязательным указанием названия улицы. Укажите материал из которого сделан дом, его этажность и на каком этаже находится квартира. Для многих этаж — очень важный пункт.

Затем переходите к площади помещения, делая акценты на важных комнатах — кухне, гостиной и спальне. Отдельное внимание уделите деталям: разделена кухня от гостиной или нет, совмещенный санузел или раздельный. Для многих это станет ключевым в объявлении и указав это вы сэкономите время на звонках, которые точно не приведут к сделке.

Не лишним будет кратко обозначить наличие коммуникаций — интернет, телефон, телевидение. И не забудьте упомянуть, если недавно вы сделали ремонт.

Обязательно пропишите порядок продажи, данные о количестве собственников, особенностях приватизации, количестве долей и возможности торга.

Далее можно прибегнуть к художественным приемам оформления текста и от сухих фактов переходить к описанию района, двора и инфраструктуры вокруг.

После того, как вы обозначили основные характеристики, загляните в таблицу анализа конкурентов и опишите преимущества вашего предложения, которые явно выделят ваше объявление на фоне остальных.

Главное, описание должно быть интересным, но лаконичным и структурированным. И не забудьте прикрепить правильно сделанные фотографии.

Первое, что придет в голову всем — опубликовать объявление в интернете. Множество площадок дает большой выбор.

Однако стоит учесть, что бесплатно разместить объявление большинство таких площадок позволяет только 1 раз.

Чтобы постоянно поддерживать интерес к объявлению, придется прибегать к платным способам его поднятия в результатах поиска. Так что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Но поток звонков будет обеспечен.

Кроме интернета, обратите внимание на район, в котором продается квартира. Большинство покупателей заранее знают в каком районе хотят приобрести жилье. Поместите объявление возле подъезда, в соседних супермаркетах, школах и т. д. Это более точечный подход, но он все еще работает.

Также не стоит забывать о самых близких. Расскажите родственникам и друзьям о своем решении продать квартиру. Возможно знакомые родственников вашей подруги как раз ищут квартиру в вашем районе.

Даже если вы составили подробное объявление, без звонка просмотр и в конечном итоге продажа не состоятся.

Главное правило — на звонки нужно отвечать. Если так случилось, что вызов пропущен, не забудьте перезвонить в ближайшее время. Особенно это касается звонков, полученных в ночное время. Такие вызовы часто игнорируют, а между тем они могут быть от потенциального клиента, который просто не смог позвонить в другое время.

Будьте готовы к нецелевым звонкам, которых не избежать при размещении номера телефона в открытом доступе. Очень важно оставаться сдержанным и вежливым, потому что сорваться можно в самый неподходящий момент.

Еще одна категория звонков, которых не удастся избежать — звонки риелторов. При общении не забывайте, что у риелтора могут уже быть клиенты на вашу квартиру или клиенты могут появиться после разговора. В любом случае, вы можете сразу обозначить условия на которых готовы продолжать разговор.

А что говорить, если звонит потенциальный покупатель? Главное, давать исчерпывающую информацию на все вопросы, даже если об этом вы подробно писали в объявлении. Помните, что ваше объявление лишь одно из множества. Часть информации просто могла забыться.

Не стесняйтесь также задавать вопросы покупателю. Узнайте кто будет жить в квартире, что для него принципиально важно, на какие параметры обращает внимание в первую очередь. Это позволит выгодно преподнести жилье для каждого клиента индивидуально, обращая его внимание на важные особенности и опуская подробности о том, что клиента не интересует вовсе.

Особое внимание обратите на завершение разговора. Здесь многие совершают самую большую ошибку. Любой разговор должен заканчиваться договоренностью: о дате следующего звонка, о времени просмотра и так далее.

Если потенциальный клиент в конце разговора говорит, что ему нужно подумать, то нет ничего страшного, чтобы спросить сколько времени ему потребуется на раздумья.

Таким образом у вас появится возможность перезвонить самостоятельно.

Также, если вам прямо говорят, что вариант не подходит, обязательно спросите, что в вашем предложении не устроило. Возможно это поможет вам в следующем разговоре уже с новым покупателем.

Прежде чем делать вывод, что квартира не продается, вернитесь к самому началу статьи и пройдитесь по всем пунктам еще раз. Возможно вы где-то поленились и использовали наши советы не в полной мере. Если вы уверены, что проделали весь путь предпродажной подготовки верно, то обратите внимание на некоторые моменты. Возможно они требуют корректировки.

Цена. Часто стоимость бывает завышена и, либо оценка была проведена некорректно, либо уже устарела. Рынок недвижимости может меняться и причиной тому могут послужить разные факторы: изменения законодательства, макроэкономика, политические изменения. Стоимость квартиры стоит перепроверить в первую очередь.

Объявление. Попробуйте его переписать. Проверьте, всю ли информацию вы указали. Возможно вы упустили важную деталь, например, удаленность от метро. А может быть просто переборщили с эпитетами в ущерб фактам.

Если предыдущие советы не дали результата, то скорее всего отсутствие звонков связано с узким охватом целевой аудитории. В этом случае не обойтись без подключения платных рекламных инструментов.

Продажа недвижимости — сложный процесс, который требует большого внимания к деталям и опыта проведения таких сделок. Оцените время, которое вы затратите, чтобы выполнить базовые рекомендации приведенные в данной статье.

А также подумайте, какие затраты вас ждут за рекламу, когда бесплатные способы не принесут результата. Поэтому, чтобы совершить выгодную сделку, сэкономить время при продаже и снизить риски, обращайтесь к профессионалам.

Источник: //www.dkrealty.ru/blog/10-pravil-vygodnoy-prodazhi-nedvizhimosti

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?

Правило продажи недвижимости

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы.

Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

статьи:

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

  1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
  2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
  3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
  4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
  5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
  6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
  2. Договор купли-продажи.
  3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
  4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности.

Если доверитель — пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно — доверенность теряет силу.

Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

  1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
  2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
  3. Технический паспорт.
  4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
  5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
  6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
  7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

— Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

— Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

— Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

— Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

— Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: //pravo812.ru/useful/527-kak-samostoyatelno-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги

Правило продажи недвижимости

Приобретение квартиры – невероятно волнительный и довольно трудоемкий процесс, как с практической, так и с психологической точек зрения. Сайт «РИА Недвижимость» решил напомнить вам шесть главных правил покупателя жилья, которые помогут вам не только сохранить нервы, но и защитить свои интересы и права.

Проверяйте правоустанавливающие документы

При покупке квартиры всегда лучше обращаться к профессионалам рынка, настаивает руководитель управления реализации объектов недвижимости ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Сергей Конюхов. Впрочем, если покупатель все же решил действовать самостоятельно, тогда эксперт советует ему полностью проверять сделку, начиная с правоустанавливающих документов.

«Если говорить о первичном рынке, обязательно нужно уточнить историю застройщика, как давно он на рынке, в порядке ли у него документы на землю, на строительство. Посмотрите, все ли нормально у него с исходно-разрешительной документацией: для этого нужно выписать номер договора аренды на землю, либо номер свидетельства на землю, и сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)», — объясняет собеседник агентства. Из ЕГРП в течение двух дней вам должны выдать справку о том, что земля находится у застройщика либо в собственности, либо в аренде, что подтвердит достоверность предоставленных документов и право организации вести строительство на этом участке. Конюхов обращает внимание на то, что необходимо проверить название и реквизиты застройщика в разрешении на строительство и в проектной декларации. «Они должны соответствовать друг другу – в проектной декларации указывается то же юридическое лицо, что и в разрешении на строительство», — уточняет он. Также стоит проверить разрешения на присоединение к сетям коммуникаций.

Если продажа квартир идет по требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то, по словам эксперта, лучше попросить у застройщика для ознакомления весь пакет документов в соответствии со статьями 20 и 21 этого закона, которые регламентируют состав обязательной документации о застройщике и о проекте строительства.


Четыре важных совета тем, кто покупает жилье на побережье >>>

Контролируйте «чистоту сделки»

В случае сделок на вторичном рынке руководитель управления реализации ОАО «Главмосстрой-недвижимость» советует обратить внимание на то, на каком основании квартира досталась собственнику, кто в ней был прописан ранее.

Основанием, на котором квартира досталась собственнику, может служить ранее заключенный договор купли-продажи квартиры, где, кстати, должны быть указаны и предыдущие владельцы жилплощади. Также подобным основанием могут быть договоры, которые заключаются при приобретении квартиры в новостройке, замечает Конюхов.

При покупке квартиры на вторичном рынке также важно получить техпаспорт БТИ. «Обратите внимание на его актуальность, так как данные быстро устаревают. Паспорт БТИ бессрочный, но комиссия по технической инвентаризации квартир должна проходить раз в 5 лет.

Если инвентаризация проводилась более 5 лет назад, то нужно обновить его в территориальном бюро технической инвентаризации, которое располагается в округе проживания заявителя», — инструктирует эксперт.

Собеседник агентства советует покупателю также в обязательном порядке проверить задолженности за квартиру.

«Требуйте у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, а также квитанции по уже оплаченным коммунальным услугам за прошедшие периоды. Внимательно осмотрите счетчики на предмет пломб», — поясняет он.

Особое внимание, по словам Конюхова, стоит обратить на наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей.

По закону, дети должны быть выписаны из продаваемой квартиры и сразу же вписаны во вновь приобретенную, причем желательно, чтобы она была больше по площади, чем предыдущая.

В 2013 году были ужесточены правила оборота квартир, и теперь в соответствии с ними органы опеки в обязательном порядке согласовывают сделки купли-продажи недвижимости.


Будьте внимательны к представителю собственника

Особенно внимательно стоит отнестись к квартирам, которые продают по доверенности, замечает Конюхов. «У представителя должны быть заверенные нотариально полномочия по ведению сделки, включая подписание договора купли-продажи и получения денежных средств», — замечает он.

Не забывайте, что в компетенцию риелтора могут не входить постпродажные аспекты сделки: передача ключей, въезд или выезд из квартиры, отсрочки, заниженная стоимость договора.

Уточняйте психическое здоровье продавца 

Не нужно стесняться просить у собственника справку о его психическом здоровье, во избежание проблем в будущем. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной, замечает руководитель управления реализации ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

Источник: //realty.ria.ru/20130704/400832688.html

ЗаконностьЗдесь