Как отменить передаточный акт

Что надо знать об одностороннем акте приема-передачи квартиры

Как отменить передаточный акт

Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?

В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.

Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?

Артем У.

Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.

В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке.

Это и называется односторонним актом.

Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.

Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.

Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.

А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно.

Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно.

Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.

Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту.

Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года.

Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.

Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие.

При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию.

Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.

В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.

К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:

«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».

Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.

Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.

«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».

Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.

Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.

В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись.

Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается.

По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.

Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.

Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.

Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.

В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.

Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.

Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам.

Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное.

Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.

Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта.

Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика.

Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.

Это типичная ситуация. В ней действуйте так.

От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:

«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства.

В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался.

Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».

В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.

Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:

  1. Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
  2. Ничего не происходит;
  3. Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?

Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.

Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно.

Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей.

Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.

Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.

Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.

Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете.

С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию.

Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/odna-storona/

Обжалование акта приема-передачи имущества: можно ли?

Как отменить передаточный акт

Вопрос спорный, не судите строго.Высказываю свое мнение, не претендуя на его правильность.

1.     Вводные замечания:

Понятие «акт приема-передачи» можно рассматривать в нескольких значениях:

1. Акт, как определенноедействие, имеющее юридическое значение (юридический факт):

1.1. Акт — сделка:  действие,   направленное  на установление, изменение или прекращение гражданскихправ и обязанностей.

1.2. Акт — юридический поступок:действие, специально не направленное на возникновение, изменение или прекращениегражданских прав и обязанностей, новлекущее за собой такие последствия.

2. Акт, как документ («бумажка»), фиксирующий передачу имущества, имеющийсоответствующее доказательное значение и т.д.

3.

   Акт, как поведение, не имеющееюридического значения.

Возможны и другие трактовки.

В данной публикации акт приема-передачи рассматривается как сделка (юридический факт), а также, в зависимости от контекста, как письменный документ, которым эта сделка оформляется. Далее  поговорим о передаче «обычных» (телесных) вещей. 

  2.   Для чего может понадобиться обжаловать актприема-передачи?

Дело в том, что иногда этоможет быть весьма удобно, обеспечив реальную и эффективную защиту прав вусловиях, когда другие средства защиты, к примеру, взыскание убытков, окажутсянедейственными. Да и принцип реального исполнения обязательств нельзя списыватьсо счетов.

Деньги, может, решают и все, но зато не всегда. Особенно, когда удолжника их нет и взяться им неоткуда.

В частности, это весьма актуально всвете распространения случаев «двойной продажи» инвестиционной недвижимости с последующим  «банкротством»  застройщика , атакже случаев иного непорядочного поведения застройщиков в строительной сфере.

Представим себе ситуацию. Некто заключил свами договор купли-продажи или аренды, консенсуальную их разновидность, т.е.пообещал передать вещь в исполнение договора. Вы оплатили товар или аренднуюплату за год вперед.

Впоследствии узнаете, что предполагаемая к передаче вещьбыла передана другому лицу, о чем оформлен красивенький акт приема-передачи.Должник неплатежеспособен, это доподлинно известный вам факт. Следовательно,искать денежной компенсации совершенно бесперспективно.

Напрашивается вывод отом, что нужно каким-то образом отобрать владение у приобретателя, а потомкак-то заполучить вещь себе.

3. Как,с позиций закона, можно обжаловать акт приема-передачи?

Если я столкнулся с «нехорошим»арендодателем, я могу воспользоваться ст. 766 Гражданского кодекса (ГК).

Согласно данной статье я могу на свой выбор либо потребовать передачи имуществаи возмещения убытков в связи с задержкой (следует отметить, что в случаеправоотношений ссуды такое право не предусматривается: см. ст.

830 ГК), либоотказаться от договора и требовать лишь возмещения убытков. Разумеется, помочьв реализации моих прав принудительно может суд.

Поскольку наш должник — «предполагаемыйбанкрот», убытками тут не решить. Стало быть, нужно пытаться всеми силами изаконными средствами заполучить саму вещь (имущество).

Если же мы говорим о купле-продаже, ст.655 ГК устанавливает: когда продавец отказывается передать товар, покупательможет отказаться от договора купли-продажи. Но я не хочу отказываться, я хочутовар!

Часть 2 этой же статьи предусматривает,что, в случае отказа продавца передать вещь, определенную индивидуальнымипризнаками, т.е. обладающую эксклюзивными свойствами среди безликой массыоднородных вещей (ст. 184 ГК), покупатель имеет право предъявить продавцутребования согласно ст. 620 ГК.

Что нам говорит ст. 620ГК? Буквально следующее: если должник не исполнил обязанность по передачекредитору в собственность или пользование вещи, определенной индивидуальнымипризнаками, кредитор имеет право истребовать эту вещь у должника и требовать еепередачи согласно условиям обязательства.

Кредиторутрачивает право на истребование у должника вещи, если эта вещь уже переданатретьему лицу в собственность или в пользование.

Если вещь еще не передана, преимущественноеправо на ее получение имеет тот из кредиторов, обязательство в пользу котороговозникло ранее, а когда это невозможно определить, кредитор, предъявивший искпервым.        

Таким образом,законодатель как бы говорит: «пиши пропало», если причитающаяся тебе вещь ужепередана кому-то. Когда убытки, причинённые непорядочным продавцом илиарендодателем, взыскать не получается, что ж, в следующий раз будьосмотрительнее при выборе контрагентов.

Конечно, в определенных случаяхкредитор может обратиться в суд с требованием признать недействительнымфиктивный договор о передаче спорной вещи, если он был заключен лишь с цельюпомешать истребованию вещи (см.ст. 234 ГК) и т.п. Но где гарантии успеха?

Однако не все такпечально. Мне кажется, что кредитор утрачивает право на истребованиеиндивидуально определенной вещи не тогда, когда она передана лишь во владение какого-либоприобретателя. Владение, как известно, может быть обладанием вещью, как на законномосновании, так и без него. Вещь, по условиям ст. 620 ГК, должна бытьпередана именно в собственность или пользование .

Для возникновенияправа собственности или права пользования вещью необходимо соответствующее  правомерное и действительное основание ( causa ), предусматривающее возникновение соответствуюшегоправа, а также собственно передача вещи ( traditio )  . Если основание порочно (недействительно),стало быть, право собственности и право пользования вещью не возникают.

Согласно  ст. 215 ГК основаниемдля недействительности сделки является несоблюдение в момент ее осуществления требований,установленных ч.ч.1-3, 5 и 6 ст. 203 ГК.

Ст.216 ГК устанавливает, что недействительная сделка не создает юридическихпоследствий, кроме последствий, связанных с ее недействительностью.

По ст. 236 ГК никчемные и оспоримые сделки,вопрос соотношения которых детально не рассматриваем, являютсянедействительными с момента их заключения.

Таким образом, недействительная сделка не создает тех правовыхпоследствий, на которые она была направлена. В частности, по недействительнымсделкам не возникает (не переносится) право собственности либо правопользования вещью, определенной индивидуальными признаками.

Переданное в исполнениенедействительной (ничтожной или оспоримой) сделки имущество, по общему правилу,подлежит возврату тому, кто его передал.

      Ст. 216 ГК такжеустанавливает: в случае недействительности сделки каждая сторона обязанавернуть другой стороне в натуре все, что она получила в исполнение сделки, а вслучае невозможности такого возврата – возместить стоимость полученного поценам, существующим на момент возмещения. Причем из этого общего правилазаконом могут быть установлены исключения для отдельных видов сделок.

С иском о признаниинедействительной оспоримой сделки либо о применении последствий ничтожной сделкиможет обратиться как сторона сделки, так и любое заинтересованное лицо.

К этим отношениям, возникающим при недействительности сделок,  также применяются положения ст.ст. 1212-1214 ГК.

         Однако что делать, когдасама сделка-основание для передачи вещи ( causa ) не противоречит закону, но порочна сама передача? Ведь такое вполне можетбыть, когда эти действия разнесены во времени.  

Ответ на этот вопрос напрямую связан сюридической квалификацией действий по передаче имущества.

Далеко не все юристы признают за действиямипо передаче имущества сделочную природу. Чего стоит только анализ данноговопроса, проведенный известным российским цивилистом К.И. Скловским: см. //lexandbusiness.ru/view-article.php?id=1050.Последний не считает, что передача имущества является сделкой.

Тем не менее,  de lege lata действия по передаче имущества с легкостьюохватываются законодательным определением сделки (см. ч.1 ст. 202 ГК) со всемивытекающими отсюда последствиями, в т.ч. возможностью их обжалования иприменения правовых последствий недействительности сделки. Гипотетически можнопредположить, что сделки по передаче имущества могут быть как оспоримыми, так иничтожными.

Вполне возможна ситуация, при которойлицо, изначально обязавшееся передать имущество вполне правомерно, не можетправомерно осуществить собственно передачу. К примеру, было признанонедееспособным в момент совершения действий по передаче либо передало чужоеимущество, имущество, находящееся под арестом/запретом и т.д.

Полагаю, что в таких случаях можнооспорить саму сделку по передаче имущества ( traditio ), заключаемую в письменной форме путем подписания обеими сторонами актаприема-передачи либо документа аналогичного содержания с другим названием.Причем согласно ГК для оформления сделки по передаче вещи с участием граждан невсегда обязательна письменная форма (см. ст. 208 и др. ГК).

Для того чтобы считать передачу вещисделкой, необходимо предположить, что она направлена с одной стороны напрекращение гражданско-правовой обязанности передающего субъекта, с другой – навозникновение вещного права у приобретателя. Такая сделка имеет характердвухсторонней. 

Подобная логика может быть  mutatis mutandis использована и в правоотношениях по передаче имущества изгосударственной в коммунальную собственность согласно Закону «О передачеобъектов права государственной и коммунальной собственности». Хотя убедить вэтом суд будет крайне непросто.

Например, само волеизъявление органов власти попередаче и принятию имущества может быть вполне правомерным, но непосредственнопередача осуществлена с нарушениями закона. Другим примером может быть внесениеимущества в уставные капиталы юридических лиц с оформлением соответствующихактов.

Честно говоря, подтвердить озвученныепредположения отечественной судебной практикой непросто. Суды, если и отменяютакты приема-передачи, то в основном вместе с отменой самой сделки-основания дляпередачи. Тем не менее, предполагаю, что такая практика еще можетсформироваться.

На практике требования можно формулироватьподобным образом:

1.Признать недействительной передачуимущества (сделку по передаче имущества);

2.Отменить актприема-передачи (тут уже как документ, «бумажку»). В целом, такое требование заявлять не обязательно, однако может быть целесообразно в случаях, когда на основании акта приема-передачи выдавались другие документы (свидетельство о праве собственности);  

3.

…  (указать непосредственно желаемые последствия недействительности сделки-передачи).

4.   Какзаполучить вещь после признания недействительным акта ее приема-передачи? Некоторые сложности.

Формально вещь не может быть истребована«напрямую» кредитором у «вторичного кредитора» вещным иском. Поэтому сначала необходимо,на основании норм ГК о реституции, вернуть вещь отчуждателю-должнику, а потом, каквещь, никому не переданную и находящуюся во владении должника, присудить кпринудительной передаче истцу. Тут, однако, могут возникнуть сложности, которыенеобходимо учитывать:

1.  Преимущественное право на передачу вещи имеет тот,обязательство в пользу кого возникло первым.

К слову, отечественные судысчитают, что в таком случае последующие консенсуальные сделки по передаче тойже самой вещи другому лицу недействительны сами по себе, хотя это не совсем так(ведь закон не запрещает обязаться передать вещь различным субъектам).

Думается, что суду в данном случае крайне важно правильно установить сам моментвозникновения обязательства по передаче вещи, исследовав соответствующие документы.

2. Осуществить «принудительную реституцию» по требованиюзаинтересованного лица, при противлении самих сторон недействительной сделки, крайненепросто.

3.

 Поскольку «промежуточная реституция» является обязательнымэтапом в восстановлении прав истца, не имеющего по общему правилунепосредственно вещного виндикационного иска к «вторичному кредитору», осложнениямогут возникнуть в связи с прекращением до рассмотрения спора или во время егорассмотрения юридического лица, передавшего вещь, либо смертью физическоголица (особенно, если речь идет о выморочном наследстве). Вопрос заключается в том, что в данном случае необходимо иметь дело с правопреемниками в реституционных правоотношениях, предварительно правильно установив их круг. 

    Тем не менее, пытатьсяможно…особенно, когда это последний шанс восстановить свое право…

5.Особенностиобжалования актов приема-передачи в  сфере оборота недвижимости.

Владение недвижимыми вещами, представляющими собой в первую очередьпространство, является весьма условным. Нередко оно передается путем оформленияакта приема-передачи (см., например, ст. 795 ГК), но возможна передача в другойсимволической форме, оговоренной сторонами, например, путем вручения ключей.

В установленных регистрационным законодательством случаях акт приема-передачинедвижимости является необходимым условием для регистрации вещного права нанедвижимую вещь государственным регистратором: см. п.п.

32, 50 «Порядкагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Тогда нужно «повалить» акт приема-передачи, чтобы отменить выданные на его основании документы с регистрацией права.

 

Вслучае с недвижимыми вещами, полагаю, следствием признания недействительнымакта приема-передачи может послужить отмена регистрации права собственности заответчиком (соответчиком будет тот, кто передал вещь) и регистрация такогоправа за истцом

Всоответствующем судебном решении, которое может быть преобразовательнымрешением о признании права на недвижимую вещь (о наделении истца таким правом),суду необходимо исследовать правомерность передачи имущества ответчику, наличиеоснований для наделения правом на имущество истца и разрешить спор.

Источник: //blog.liga.net/user/aripenko/article/14968

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и его образец

Как отменить передаточный акт

Покупка квартиры – обычно хлопотная и многоступенчатая процедура, кажущаяся слишком бюрократизированной. На завершающем этапе, существует 2 основных действия – это регистрация нового владельца и составление акта приёма-передачи.

Если с регистрацией в Росреестре все согласны, то передаточный акт многие считают излишним, ведь дата прописана в договоре купли-продажи. Но именно этот документ предусмотрен законодательно, а в ряде случаев он может стать главным доказательством в споре и сэкономить как продавцу, так и покупателю значительные суммы.

Что такое передаточный акт?

Прежде всего, акт приёма-передачи – это документ, предусмотренный Гражданским Кодексом, который является свидетельством полного выполнения сторонами условий договора и фактического вступления во владения квартирой нового собственника. В нём отражается состояние квартиры на момент вступление, фиксируется факт полной оплаты и техническое состояние передаваемой жилплощади, другие предусмотренные договором моменты.

Этот документ составляется уже тогда, когда все условия, оговоренные сторонами выполнены. Однако, иногда, за время, которое прошло от даты просмотра квартиры до момента составления передаточного акта, с жильем может произойти ряд непредвиденных ситуаций. Предупредить неприятности как с одной, так и, с другой стороны,  призван именно этот заключительный документ.

Причины оформления

Так, на время оформления документов, обязанности по оплате коммунальных услуг и другие платежи, связанные с содержанием жилья, ложатся на продавца. В это время, возможны много самых разных ситуаций от затопления соседей до пожара и замена недобросовестными продавцами дорогой сантехники.

Поэтому, в главе 20 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено после полной оплаты и регистрации в Росреестре права собственности нового владельца на данное жилищное помещение подписание передаточного акта, в котором фиксируется выполнение сторонами условий договора и фактическое вступление в права владения покупателем.

Форма документа и правила оформления

Утвержденного единого бланка для оформления факта передачи жилплощади не предусмотрено. Но есть ряд обязательных требований к данным, которые должны быть внесены в акт приема-передачи:

  1. Этот документ обязательно должен содержать дату и место подписания.
  2. Личные (паспортные) данные обеих сторон сделки (покупателя, продавца или продавцов).
  3. Наименование договора ставшего основанием для передаточного акта (в данном случае купли-продажи).
  4. Информацию об отсутствии претензий со стороны продавца.
  5. Данные об отсутствии претензий со стороны покупателя.
  6. Подписи сторон с полной расшифровкой.

Форма документа вытекает из тех требований, которые предъявлены к документу.Состоит он из нескольких частей:

  • наименование;
  • данных о месте и дате передачи;
  • личных данных сторон;
  • данных о выполнении условий договора продавцом;
  • информации о выполнении таковых покупателем;
  • информация об отсутствии взаимных претензий;
  • подписи сторон;

Оформляется данный документ, как уже отмечалось выше, после выполнения всех пунктов договора в полном объёме, а также при отсутствии претензий с обеих сторон. Однако, есть некоторые различия условий при подписании договора покупки жилья на первичном и вторичном рынках.

Подписывать или нет?

Подпись будет свидетельствовать о вступлении в права, а также согласии с недочётами. Но здесь есть разница, как уже отмечалось, между жильем на первичном и вторичном рынках.

Так, покупая, жилплощадь на первичном рынке стоит помнить, что подписанный документ только застройщиком вступит в силу по истечении 2 месяцев, независимо от того подписал ли его дольщик.

Здесь бумагу следует подписать, чтобы получить свидетельство о владении жильем, но указать все изъяны и недочёты в дополнительном смотровом листе.

А уже затем попытаться добиться их устранения при помощи комиссии.

При покупке жилья на вторичном рынке, акт можно не подписывать и требовать через суд устранения проблем или же возвращения суммы в денежном эквиваленте.

Что конкретно указывается?

Если мы говорим об акте приёмки-передачи новостройки, то здесь существуют бланки установленной формы. А свои претензии можно изложить в дополнительном смотровом листе, отдельным пунктом. Затем эти недочёты будет рассматривать специальная комиссия, которая и решит, как их устранять.

Теперь рассмотрим конкретно, что должен содержать каждый пункт передаточного акта при покупке жилья на вторичном рынке:

  1. Наименование документа – это точное название Акт приёма-передачи. Здесь всё просто.
  2. Место составления – здесь должен быть указан город, в котором составили документ. Но в некоторых случаях указывают точный адрес, например, город Москва, улица Ленина, дом 5, корпус 7, кв. 234. По логике, должен быть указан адрес квартиры, которую передают, ведь передача происходит в ней. При подписании данной бумаги, скажем у нотариуса, это не меняет того факта, что покупатель соглашается с фактическим состоянием квартиры. И в дальнейшем, предъявить претензии по её санитарному или техническому состоянию не сможет.
  3. Дата подписания. Это дата фактического составления акта. Не рекомендовано подписывать его задним числом или наперёд. Это может быть уловка, которая придумана мошенниками. Например, просьба подписать вчерашним 14 числом продиктована существованием задолженности по коммунальным платежам, которую выставят 15 числа. Если скрывать нечего, подписывайте фактической датой.
  4. Данные продавца и покупателя. Здесь обычно вносятся данные гражданского паспорта, для того, чтобы доказать, что передаточный акт подписали те лица, которые выступают по данному договору купли-продажи сторонами. Продавцов может быть несколько.
  5. Подробное описание объекта недвижимости. Здесь рекомендуется внести данные квартиры: точный адрес, месторасположение (например, расположенная на 3 этаже 7-этажного дома), общую и жилую площадь, количество комнат.
  6. Основание перехода имущества. Это, как уже упоминалось, будет договор купли-продажи, реквизиты которого нужно обязательно указать, например, договор купли-продажи от 17 июня 2015 года.
  7. Претензии со стороны продавца, например, указывается, что оговоренная в договоре сумма, выплачена полностью.
  8. Замечания покупателя. Очень важно хорошо осмотреть техническое состояние жилья, соответствие качества передаваемых коммуникаций оговоренным пунктам, при наличии неоговорённых неисправностей и изменений, зафиксировать их в акте. Рекомендуется, как можно более точно фиксировать состояние квартиры. Указывая не только наличие предметов, но и их техническое состояние, степень изношенности и т. д.
  9. Подписи сторон с полной расшифровкой. Это пункт обязателен и без него акт недействителен.

Приёмка квартиры: на что обратить внимание

При приёме квартиры, собственно нужно обратить внимание на 2 момента:

  1. Техническое состояние квартиры. Оно вполне способно измениться после просмотра. Это может быть испорченный ремонт во время выноса мебели съезжающими хозяевами, такое банальное затопление соседей, специально поменянная более дорогая сантехника на дешёвую.
  2. Оплата коммунальных и других платежей за квартиру. Вполне может оказаться, что платежи не производились годами, и их размер эквивалентен значительной части стоимости квартиры.

При фиксации состояния передаваемой квартиры, стоит сделать это как можно точнее. Всё зафиксированное считается согласием с наличными недостатками,если появиться необходимость возвращать квартиру – то лучше, чтобы всё было точно описано, в том числе и состояние мебели, ремонта, бытовой техники и сантехники.

Обычно, на мелкие недостатки стараются внимания не обращать. Но иногда они оказываются значительными и при этом:

  1. Могут требовать значительных расходов для их устранения, которые покупатель не согласен нести.
  2. Быть неустранимыми физически и в техническом плане.

Здесь следует помнить, что отказ поставить подпись в этом документе является основанием для расторжения сделки.

Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Ниже приведён примерный образец заполнения передаточного акта при условии, что у сторон отсутствуют претензии. Если таковые имеются, то они вносятся в соответствующие пункты.

По желанию сторон, здесь может быть приведен перечень переданных документов, и даже количество комплектов ключей.

Фактически, здесь желательно указать все проблемные места, чтобы потом не возникло возможности их оспаривать.

Скачать передаточный акт к договору купли-продажи квартиры в формате .doc (Word)

Советы

  1. Акт приема-передачи составляется в 2 экземплярах – для продавца и покупателя. Если продавцов несколько, составляется экземпляр для каждого. Также может составляться такой экземпляр для Росреестра.
  2. При оформлении акта приема-передачи по долевому строительству застройщик предоставляет экземпляр для каждого дольщика.
  3. Подписанный документ является свидетельством (и доказательством) согласия с состоянием передаваемой жилплощади.
  4. Еще один важный момент, пока не подписан передаточный акт, продавец обязан оплачивать коммунальные услуги, расходы по содержанию имущества. Это может сыграть против него.
  5. Отсутствие этого документа может быть рассмотрено, как отказ от сделки.
  6. Отказ его подписывать также рассматривается как расторжение сделки.
  7. В ДДУ есть пункт, предусматривающий дату передачи квартиры по акту. При его несоблюдении начисляются штрафные санкции на любую из виновных сторон.
  8. Акт приёма-передачи следует хранить вместе со свидетельством на право собственности. Он понадобится в случае продажи жилья.

5,00, (оценок: 1) Загрузка…

Источник: //homeurist.com/nedvizhimost/dokument/peredatochnyj-akt.html

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Как отменить передаточный акт

2.2. Для составления претензии необходимо ознакомиться с договором и другими документами, нужно не отзывать подпись, а признавать акт недействительным, кто стороны по договору — ИП, ООО, физ лицо?

3. Возможно ли отозвать подпись на акте выполненных работ? Документ подписали до завершения работ и после этого исполнитель не выполнил работы. Как аннулировать подпись?

3.1. Отозвать подпись можно лишь попробовать. Не думаю, что другая сторона согласится аннулировать акт. А вот заявлять в суд требования через претензию о ненадлежащем исполнении условий договора по объему и качеству работ ВЫ МОЖЕТЕ.

Это позволяет делать закон и существует соответствующая судебная практика, когда и при наличии подписанных актов о выполненных работах можно взыскивать убытки или неосновательное обогащение, доказав факт несоответствия фактического объема выполненных работ с объемами, закрытыми в актах.

С уважением, Сергей Вениаминовичгенеральный директор ООО «ЮСТ-АЛЬЯНС»генеральный директор ООО «СВТ-Фактор»+7 (911)92204839220483@mail.ru

сайт: //nevalex.ru/

4. Мной были оплачены выполненные работы и подписан акт приемки. В процессе эксплуатации выявлены нарушения. Как отозвать оплаченые средства.

4.1. Мало информации — что за работы были выполнены? Письменный договор на их выполнение заключался? Срок гарантии в нем установлен?

5. Отозвать подпись с акта выполненных работ. Выявились скрытые недостатки при выполненных работ. Деньги подрядчику оплачены. Хочу взыскать деньги назад.

5.1. Сергей, добрый день.
После приемки работ ничто не мешает вам взыскать деньги при обнаружении недостатков. Могу вам в этом помочь, положительный опыт взыскания имеется. Напишите мне на почту: melmanxd@mail.ru. Нужны все имеющиеся документы для анализа: договор, акты, счета. Если есть что еще, тоже пришлите.

5.2. — Здравствуйте, ну и взыскивайте, правда не факт что у вас это получится. Таких желающих как вы, после выполненных и подписанных актов работ, почти каждый второй. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Легостаева А.В. :sm_ax:

6. Можно ли отозвать подписанный акт выполненных работ? Акты были подписаны, а работа выполнена не качественно.

6.1. Отозвать подпись на акте нельзя. Но это не препятствует предъявлению претензий по качеству работ, тем более если недостатки скрытые и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

6.2. Вам необходимо обратиться с претензией по качеству выполненных работ и потребовать устранения недостатков выполненной работы. В случае отказа Вами будет соблюден досудебный порядок и Вы будете вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

6.3. Нет, это не возможно. И в этом нет смысла, так как подписание актов не означает, что нельзя подать претензию по качеству выполненных работ.

Спасибо, за обращение, доверьте свои вопросы специалистам, и мы окажем Вам реальную юридическую поддержку и помощь.

6.4. К сожалению акты нельзя отозвать. Вам нужно сейчас предъявить претензию об обнаружении скрытых дефектов. Всего доброго и удачи в благополучном разрешении ситуации.

6.5. Отзывать акт нельзя и не имеет никакого смысла. Наличие подписанного акта не лишает права предъявлять претензии по качеству работ. Так же необходимо учитывать предмет договора и что, собственно, за договор был заключен между сторонами.

6.6. Увы, нельзя отозвать акт выполненных работ. Замечания по качеству работ необходимо прописывать во время приемки. Можно писать претензию о том, что проявились скрытые дефекты, которые не были обнаружены при приемке.

7. Возможно ли отозвать подпись на Акте приёма-передачи выполненных работ, если после его подписания выяснилось, что работы выполнены ненадлежащим образом. На какие НПА можно сослаться при этом?

7.1. В случае ненадлежащего исполнения работ Вы должны составить новый акт с указанием всех недостатков, и обжаловать ранее составленный акт в судебном порядке.

8. Я входу в Совет МК. В доме проводились работы по текущему ремонту. Работы выполняла управляющая компания. Я подписал акт о выполненных работах. Председатель МК считает, что работы выполнены не качественно и просит меня написать заявление в УК на отзыв моей подписи в акте. Имею ли я право подписи актов без ведома председателя МК? Могут ли отозвать мою подпись в акте? Спасибо.

8.1. Речь идёт не об отзыве подписи в акте, но о том, вправе ли Вы были вообще подписывать этот акт. Считаю, что не вправе. Поэтому председателю МК следует (невзирая на акт) выставить УК претензию за некачественное выполнение работ и сослаться на недействительность акта. В комплект к этому документу можете и Вы приложить своё заявление об отзыве подписи под актом. Для большего эффекта.

9. Как отозвать подпись с акта выполненных работ. Подпись получена обманным путем а работы не сделаны.

9.1. Только если аннулировать акт по соглашению сторон.

10. Как правильно отозвать подпись под актом выполненных работ т. к. обманули, а работы не сделали.

10.1. Боюсь, что процедуры «отзыва подписи» законодательство РФ не предусматривает. :sm_bk:

11. Временно исполнял обязанности руководителя, был введен в заблуждение подчиненным и подписал договоры ГПХ на выполнение подрядных работ, а также утвердил акты выполненных работ (приемку подписал подчиненный, который ввел в заблуждение) в итоге выяснилось, что лица, подписавшие договоры ГПХ данные работы не выполняли, но деньги за работу уже получили, сейчас идет разбирательство. Вопрос — как отозвать свою подпись на данных документах?

В организации, в которой был Врио больше не работаю.

11.1. Невозможно никак этого сделать.

12.1. Если акт подписан уполномоченным лицом, то отозвать п/п нельзя. Можно составить акт о выявленных недостатках и потребовать от подрядчика их устранения. В случае отказа в суд с иском в порядке ст. 723 ГК.
Да, это по ГК РФ, по ЗоЗПП проще и больней.

12.2. Нет такого понятия по данным документам. Однако, возможно предъявить претензию о выявленных недостатках.

Остальное — в суде.

12.3. Подпись отозвать нельзя. Можно поставить в известность контрагента о том, что акт подписан неуполномоченным на то лицом.

13. Как отозвать акт выполненных работ? Мы приняли выполненную работу, которая, как выяснилось, выполнена некачественно.

13.1. Пишите претензию. Доказывать что они были некачественные нужно в суде. Сделать это с учетом того что было все подписано практически не реально.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Вопрос: как отозвать подпись на акте приема-передачи выполненных работ?
Нам — жильцам многоквартирного дома, в рамках ФЗ от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, капитально отремонтировали крышу. Количество и стоимость израсходованных материалов и выполненных работ, указанные в акте (и в смете) не соответствуют действительности. Но Управляющая компания как-то убедила двух наших бабулек подписать Акт приема-передачи выполненных работ.

14.1. Написать письменное обращение в управляющую компанию о том, что граждане подписавшие акт добросовестно заблуждались на предмет соответствия количества и качества работ и что они отзывают свою подпись подпись под этим актом и просят считать такую подпись недействительной с момента подписания.

Обращение подготовить в двух экземплярах. На Вашем экземпляре Управляющая компания должна поставить отметку (дата, подпись должностного лица и его расшифровка и штамп организации) в получении Вашего обращения.

Если Управляющая компания отказывается принять такое обращение, отправляйте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

15. Вчера судебный пристав составил акт, я расписался, что замечаний нет и все работы выполнены, хотя по факту — нет: я просто решил согласиться не делать полностью один вид работ, теперь жалею. Подписывал при должнике один экземпляр. Вопрос: могу ли я сегодня, до вынесения постановления о прекращении исполнительного производства отозвать акт (свою подпись) и предложить приставу составить новый с учетом замечаний, чтобы производство не прекращалось до выполнения работы полностью, как это сделать?

15.1. Вы можете отозвать подав заявление с указанными требованиями.

16. Подрядчику по ошибке подписали Акт выполненных работ ранее, чем Заказчик подписал Акт Генподрядчику (т.е. нам). При этом Заказчик не согласен с объемом выполненных работ и вносит правки в КС-2 в сторону уменьшения стоимости. Как отозвать Акт у Подрядчика и подписать с ним новый с согласованными Заказчиком объемами работ?

16.1. Сергей, трудно. Подрядчик не согласится и будет прав.

16.2. Уважаемый Сергей если вы уже оплатили этому супчику то вернуть назад деньги будет очень сложно без проведений экспертизы. А если не оплатили то можете произвести изменение в акте оповестив при этом подрядчика.

17. Работодатель перед моим увольнением по собственному желанию попросил выполнить одну срочную работу и обещал её оплатить. Я поехал на объект (совместное предприятие), выполнил работу, оформил и подписал несколько актов и протоколов в подтверждение выполненной работы. Работодатель оказывается выплатить з/п под надуманными предлогами. Могу я отозвать свою подпись под этими актами и протоколами (и по международному праву)?

17.1. Вы можете только сообщить заинтересованным лицам, о том, что на момент подписания вы не работали уже на предприятии в подтверждение пришлите копию страницы из трудовой и были не уполномочены подписывать эти документы.

18. Работодатель перед моим увольнением по собственному желанию попросил выполнить одну срочную работу и обещал её оплатить. Я поехал на объект, выполнил работу, оформил и подписал несколько актов и протоколов в подтверждение выполненной работы. Работодатель оказывается выплатить з/п под надуманными предлогами. Могу я отозвать свою подпись под этими актами и протоколами?

18.1. Вам можно обратиться в суд к работодателю о выплате заработной платы. Отзыв подписи по основанию невыплаты зарплаты в срок не возможен.

19. По Агентскому договору возникли разногласия по цене оказываемых услуг. По этому договору подписан акт выполненных работ с разногласиями со стороны Принципала (указали свою цену), а Агент предъявил стоимость указанную в договоре. Теперь Агент хочет отозвать свой Акт вообще. На основании какого закона. Акта (ФЗ, Статья НК, ГК или др.) можно отозвать этот акт? Как действовать Агенту в данной ситуации с определением цены оказываемых услуг? Заранее Спасибо.

19.1. Ни ФЗ, ни НК, ни ГК. Если вы не согласны с какими то положениями договора — не исполняйте их — и все. Возник спор-разрешается в суде. А вообще — не ищите ответов в виртуальной среде. Не изучив документы — давать практические советы — глупо. Хотите реальной помощи — приходите на очную консультацию к адвокатам.

Источник: //www.9111.ru/%D0%B0%D0%BA%D1%82/%D0%BE%D1%82%D0%BE%D0%B7%D0%B2%D0%B0%D1%82%D1%8C_%D0%B0%D0%BA%D1%82_%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D1%85_%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%82/

ЗаконностьЗдесь