Как оформить обязательства, связанные с ипотекой?

Ипотека на квартиру как способ обеспечения исполнения обязательств

Как оформить обязательства,  связанные с ипотекой?

Ипотека представляет собой один из способов обеспечения обязательств. Законом установлены конкретные правоотношения, выражающиеся в договорах, обязательства по которым могут быть обеспечены ипотекой.

Залог на недвижимое имущество может распространяться, только на законодательно определенный перечень имущества. Закон содержит ряд положений, которые конкретизируют ипотеку при покупке квартиры по договору кредита и займа.

В остальных же случаях, то есть при обеспечении обязательств по иным сделкам, в действие вступают общие правила о залоге, которые устанавливаются гражданским законодательством. Таким образом, при решении вопроса об ипотеке необходимо ориентироваться как на специальное законодательство, так и на общие положения гражданского права.

Общая характеристика ипотеки как способа обеспечения обязательств

Зачастую ипотека понимается как «ипотечное кредитование», однако, следует сразу указать на то, что это понятие имеет и иное значение. В данном случае ипотека рассматривается как способ обеспечения обязательств, то есть как залог недвижимого имущества.

Ст. 1 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102) под договором об ипотеке подразумевает обладание залогодержателем, то есть кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой, правом получить удовлетворение своих имущественных требований к должнику по соответствующему обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед иными кредиторами.

В договоре об ипотеке залогодателем может выступать и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также иное лицо, не участвующее в этом обязательстве, то есть третье лицо.

Кроме этого, следует отметить то, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в пользовании и владении.

Ипотека как обеспечение обязательств может устанавливаться в отношении следующих договоров:

  • кредита;
  • займа;
  • купли-продажи;
  • аренды;
  • подряда.

При этом ст. 2 ФЗ № 102 не ограничивает перечень таких договоров. Также, кроме сделок, ипотека может распространяться и на обязательства, исходящие из причинения вреда, если иное не установлено федеральным законом.

По договору об ипотеке заложить возможно исключительно то имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), то есть недвижимость.

Кроме этого, ст. 5 ФЗ № 102 устанавливает правило, в соответствии с которым право на такое имущество должно быть зарегистрировано в надлежащем порядке. Итак, в соответствии с положениями законодательства об ипотеке может быть заложено следующее имущество:

  • земельные участки (за исключением тех, которые перечислены в ст. 63 ФЗ № 102);
  • предприятия (например, здания и сооружения) и другая недвижимость, используемая исключительно в предпринимательских целях;
  • жилые дома и квартиры, а также их части, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
  • садовые дома, дачи, гаражи, а также иные строения потребительского значения;
  • морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации, в соответствии со ст. 10 ФЗ № 102. Кроме этого, вышеуказанный документ в обязательном порядке должен содержать следующие условия, согласно ст. 9 ФЗ № 102:

  • предмет и его оценка;
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Таким образом, договор об ипотеке подразумевает под собой способ обеспечения обязательства. В такую сделку обязательно должны быть включены определенные условия, а ее саму необходимо оформить в письменном виде, а также зарегистрировать в соответствующем порядке.

Ипотека при покупке квартиры с помощью кредитного договора имеет ряд особенностей, которые установлены ФЗ № 102, также она основывается и на общих положениях, описанных ранее. Таким образом, согласно ст.

77 ФЗ № 102 квартира, которая была приобретена на кредитные средства банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кроме этого, вышеуказанная статья содержит некоторые особенности, связанные с получением согласия на ипотеку у органов опеки и попечительства, в случае проживания в таком жилище несовершеннолетних детей.

Также, ст. 9.1 ФЗ № 102 устанавливает правило, согласно которому в кредитном договоре должна быть определена полная стоимость такого кредита, в соответствии с теми требованиями, которые установлены ст. 6 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ФЗ № 353). К таким правоотношениям применяется вышеуказанный закон в части:

  • размещения на первой странице кредитного договора информации о полной его стоимости;
  • запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение тех обязанностей, которые возложены на него в соответствии с нормативными актами, а также за те услуги, оказывая которые кредитор действует только в собственных интересах и по результатам которого не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
  • размещения той информации, которая гласит об условиях предоставления кредита, его использования и возврата в местах оказания услуг;
  • предоставления графика платежей по такому кредиту заемщику.

Пример

Акимов решил оформить ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору. Обратившись в банк, ему предложили оформить соответствующий документ.

Однако, заметив то, что на первой странице сделки не было обозначено информации о полной стоимости такого кредита, а также ему не предоставили график платежей, Акимов отказался от заключения предоставленного договора.

После этого он предложил банку привести в соответствии с законодательством предложенный документ и, получив отказ, решил не пользоваться услугами этого банка.

Исключительно в отношении вышеуказанных положений используется ФЗ № 353, так как он в остальном не может применяться к отношениям, возникающим в связи с предоставлением кредита, обязательства по которому обеспечены ипотекой (в соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ № 353).

Таким образом, вышеуказанные отношения обладают рядом специфических положений, которые отличают ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору от иных форм такой ипотеки.

Ипотека при покупке квартиры по договору займа

Ипотека при покупке квартиры по договору займа имеет сходства с ипотекой, которая осуществляется по кредитному договору.

  1. В первую очередь, это связано со схожестью договора займа и договора об ипотеке. Так, например, в договоре займа должна быть указана полная стоимость заемных денежных средств.
  2. Кроме этого, сделкой может быть установлено целевое предназначение займа (ст. 814 ГК РФ), то есть расходоваться денежные средства могут быть только на определенную цель (в этом случае покупку квартиры), а заемщик обязан предоставить заимодателю условия для осуществления контроля за этим.

Таким образом, законодательство не предусматривает особых положений об ипотеке при покупке квартиры по договору займа.

Связано это в первую очередь с тем, что большинство положений об ипотеке с использованием кредитного договора применяется и в данном случае. В частности, правила, предусмотренные ст.

77 ФЗ № 102, и описанные выше актуальные и для договора займа, так как объединяет в себе правила как для кредита, так и для займа.

Поэтому договор займа может послужить альтернативным вариантом, например, в случае невозможности получения кредита по тем или иным основаниям, а также если займ представляется более выгодным в конкретных условиях.

Ипотека по иным обязательствам

Согласно ст. 1 ФЗ № 102 ипотека — это залог недвижимого имущества. Общие положения о залоге, установленные ГК РФ, применяются только в части, неурегулированной законодательством об ипотеке (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

А так как ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит описание особенностей не для всех договоров, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой (такие сделки указаны в ст.

2 ФЗ № 102), то в отношении этой неурегулированной части будут применяться общие положения о залоге.

Таким образом, сама суть указанного правоотношения не меняется, так как положения связанные с залогом, установленные ГК РФ, подразумевают под собой получение кредитором причитающихся ему денежных средств из стоимости заложенного имущества (в случае неисполнения указанного в сделке обязательства) (ст. 334 ГК РФ).

Такой документ оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации (так как предметом сделки выступает недвижимость).

Само имущество остается во владении залогодателя. Кроме этого, согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование только в том объеме, какое оно имеет к удовлетворению (в частности, проценты, неустойка, возмещение необходимых расходов, а также убытки, которые причинены просрочкой исполнения).

Таким образом, в отношении не урегулированных ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» положений по иным обязательствам, применяются правила о залоге, предусмотренные гражданским законодательством.

Заключение

Обеспечение обязательств ипотекой представляет собой залог недвижимого имущества и в силу ряда особенностей, положения о таком правоотношении выведены в отдельный закон, которым и следует руководствоваться. Однако в некоторых случаях ФЗ № 102 отсылает и к иным нормативно-правовым актам, которые действуют лишь в части (например, к ФЗ № 353 в отношении определения полной цены кредита или займа, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой).

В целом ипотека может быть несколько удобнее в некоторых случаях (например, если приобретается квартира) чем обычный залог, установленный ГК РФ.

Обеспечение обязательств по договору купли-продажи

Я собираюсь заключить договор купли-продажи, обязательство по которому хочу обеспечить с помощью залога недвижимого имущества. Могу ли я по этой сделке оформить ипотеку? Какое имущество можно использовать в моем случае?Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Вы имеете право на обеспечение обязательства ипотекой по договору купли-продажи — это прямо указано в тексте указанной нормы. Предметом ипотеки, в соответствии со ст.

5 данного закона, могут выступать земельные участки, предприятия и иное недвижимое имущество (которое используется в предпринимательских целях), жилые дома и их части, строения потребительского назначения (дачи, гаражи), а также воздушные и морские суда.

Источник: //kvartirniy-expert.ru/ipoteka/ispolnenie-obyazatelstv/

Нотариальное обязательство по ипотеке: советы юриста

Как оформить обязательства,  связанные с ипотекой?

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Нотариальное обязательство по ипотеке составляется, если на погашение кредита направляются средства маткапитала. Эта обязанность возлагается на лицо, которое брало ипотеку и обычно является владельцем сертификата МСК.

Действовать такое обязательство будет до момента, пока доли в квартире не будут официально выделены на всех членов семьи. Подробнее об особенностях оформления и применения указанного бланка читайте в этом материале.

При оформлении ипотеки банку никакие обязательства не нужны. Свои финансовые интересы на случай невозврата кредита банк обеспечит залогом, который регистрируется одновременно с договором купли-продажи через Росреестр. Кроме того, в отношении семейной пары банк всегда потребует оформление собственности сразу на обоих созаемщиков, иначе по заявке и договору будет вынесен отказ.

Нотариальное обязательство о выделении долей детям после погашения ипотеки применяется в рамках распоряжения маткапиталом. Основным нормативным актом в этой сфере является Федеральный закон № 256-ФЗ.

Вот какие правила должен соблюсти владелец сертификата МСК:

  1. при заключении договора купли-продажи можно одновременно использовать собственные средства, ипотеку и маткапитал (МСК можно направить на первоначальный взнос или на погашение ранее взятого кредита);
  2. чтобы специалисты ПФР вынесли положительное решение о распоряжении маткапиталом, заявитель должен подтвердить оформление прав на квартиру на всех членов семьи (в том числе второго супруга, всех несовершеннолетних детей);
  3. так как в рамках ипотеки доли на детей сразу не выделяются, при распоряжении маткапиталом оформляется обязательство о последующем перераспределении собственности;
  4. обязательство не нужно подавать в банк, так как оно имеет значение только для целей распоряжения маткапиталом.

Правовой статус обязательства определен именно законом № 256-ФЗ. В этом документе владелец сертификата или сразу оба супруга гарантируют, что после погашения кредита все члены семьи получат равные доли в праве собственности.

Поэтому обязательство нужно подать в ПФР на стадии рассмотрения договора и иных документов на маткапитал. Как только кредит полностью погашается, через Росреестр будет снято обременение на квартиру (залог).

После этого собственник должен выполнить обязательство, переоформить доли на всех членов семьи.

Как составить обязательство о передаче собственности после выплаты ипотеки

В Законе № 256-ФЗ отсутствует единый утвержденный бланк обязательства. Это не означает, что документ можно составить в произвольном формате или под диктовку сотрудников ПФР. Чтобы соблюсти требования закона, нужно:

  • обратиться в любую нотариальную контору страны (обязательство будет выдавать владелец сертификата МСК, а также его супруг, если он является собственником по ипотеке);
  • представить нотариусу сведения обо всех несовершеннолетних детях, в пользу которых оформляется документ;
  • оплатить нотариальную пошлину;
  • поставить подпись под обязательством, забрать бланк после заверения нотариусом;
  • представить нотариальное обязательство в орган ПФР, который принимает решение по заявлению на маткапитал.

Нотариусу не обязательно представлять документы по ипотеке. Однако в обязательстве нужно указать срок его исполнения – не позднее 6 месяцев после погашения кредита. О последствиях пропуска этого срока расскажем ниже.

В нотариальной конторе будут проверены следующие обстоятельства:

  1. личность каждого заявителя (по паспортам), дееспособность;
  2. права на материнский капитал (для этого достаточно представить копию сертификата);
  3. сведения обо всех членах семьи (если супруг не принимал участие в ипотеке, обязательство нужно составить и в его пользу);
  4. информацию о квартире, в отношении которой выдается обязательство.

Все эти моменты будут изучены непосредственно при визите в нотариальную контору.

Обязательство должно быть конкретным, т.е. будет составлено в отношении квартиры с определенными характеристиками, адресом, кадастровым номером.

Если по какой-либо причине сделка будет расторгнута, заявителю придется вернуть не только ипотеку, но и средства маткапитала. Речь о выделении долей в этом случае не идет, так как не будет существовать самого предмета обязательства.

Готовое обязательство заверяется нотариусом с внесением сведений в единый федеральный реестр. На документе будет стоять штамп с реестровым номером, по которому можно проверить его легальность. После передачи бланка в ПФР можно ждать перечисления денег в пользу продавца. Наличными средствами МСК не получить даже после представления нотариального обязательства.

Источник: //law03.ru/finance/article/notarialnoe-obyazatelstvo-po-ipoteke

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

Как оформить обязательства,  связанные с ипотекой?

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Источник: //ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

Последующая ипотека – что это и условия заключения | Ипотека онлайн

Как оформить обязательства,  связанные с ипотекой?

Понятие последующей ипотеки не так часто встречается в банковском кредитовании. Иногда и сотрудники банка не могут достоверно ответить, что это такое и при каких сделках применяется.

В то же время договор последующей ипотеки – важное условие кредита на рефинансирование жилищного займа, столь востребованного сейчас.

Каковы условия заключения последующей ипотеки, и в каких случаях она оформляется, расскажем в нашей статье.

В каких случаях оформляется последующая ипотека

Последующая ипотека что это такое? Так называется оформление кредита с условием предоставления объекта залога, который уже выступает таковым по другому обязательству перед банком (102-ФЗ Об Ипотеке, ст. 43 (скачать)) . Иными словами, это повторное обременение имущества, которое заложено в данный момент.

Оформить последующий залог ипотеки разрешается не только в пользу иной кредитной организации, но и той же самой. К примеру, некоторые банки рефинансируют собственные ипотечные займы.

Возможны два случая, когда оформляется последующий залог недвижимости:

  1. При рефинансировании ипотеки. Если вы обратитесь в другой банк с целью получить более выгодный заем, первичный кредитор сможет снять обременение только после погашения долга. На этот период допускается последующая ипотека, которая означает право нового банка на залог сразу после снятия текущего.
  2. Если вы берете новый кредит и закладываете имущество повторно.

Законодательство позволяет обременить один объект недвижимости по нескольким банковским обязательствам. Тогда и составляется договор последующего залога (скачать образец в word). Ограничения прописываются первичным залогодержателем в собственном ипотечном документе. К примеру, текст может содержать следующие пояснения относительно согласия банка на последующую ипотеку:

  • полный запрет;
  • разрешение, но только при условии выполнения определенных требований;
  • свободное оформление последующего залога другими кредитными организациями.

Чаще всего встречается первый вариант, когда кредитор запрещает оформлять последующий залог имущества. Чтобы узнать условия, установленные своим банком, загляните в текст кредитного или ипотечного договора (если закладывали имеющуюся собственность). В этом случае повторное обременение невозможно ни при каких условиях.

Рекомендуемая статья:  Когда лучше делать досрочное погашение ипотеки

Если заемщик и вторичный залогодержатель проигнорируют тот пункт, что последующая ипотека не допускается, сделка будет признана незаконной.

В некоторых случаях причастные лица могут быть даже привлечены к ответственности согласно действующему законодательству.

Но порядочные банки так никогда не поступят, поэтому лучше обращаться в серьезные кредитные учреждения.

Правомерная последующая ипотека в силу закона может быть оформлена только при наличии согласия первичного залогодержателя. В том числе, когда им установлены определенные условия совершения сделки.

Договор последующей ипотеки

Образец договора последующей ипотеки вы можете прочитать заранее, попросив его у ипотечного менеджера, ведущего вашу сделку. При необходимости покажите документ юристу, хотя, как правило, никакие поправки внести в него не разрешают. Однако специалист сможет подсказать, какие риски могут возникнуть у вас при подписании данного договора.

Обязательные пункты в тексте документа:

  • суть сделки с указанием на последующий залог;
  • права и обязанности сторон (банка и заемщика);
  • сведения о первичном залоге и кредитном договоре;
  • гарантия права залогодержателя на последующий залог по ГК (ст. 342 (скачать) и ст. 342.1 (скачать));
  • порядок и условия взыскания при нарушении условий договора;
  • разрешение возникших споров;
  • требование заключения дополнительных договоров (к примеру, страхования и оценки залогового имущества);
  • обязательность государственной регистрации последующего залога;
  • данные и подписи сторон.

Составлением документа занимается банк, в котором вы получаете новый кредит. Обычно он оформляется по определенному шаблону.

Если все условия понятны, вы с ними согласны, подпишите договор и передайте на государственную регистрацию последующей ипотеки (102-ФЗ, ст. 45 (скачать)).

После этого у банка появляется право требовать оформление залога в свою пользу, а у заемщика – обязательство по выплате нового долга.

Процесс оформления последующей ипотеки

Первым делом вам нужно получить в обоих банках согласие на последующую ипотеку с учетом выбранной кредитной программы. Если по займам на рефинансирование процедура уже отлажена, то другие виды кредитов могут вообще не предполагать последующего залога (102-ФЗ, ст. 44 (скачать)). Этот вопрос следует уточнить в банке, где вы желаете оформить новую ссуду.

Как проводится сделка с последующей ипотекой недвижимости:

  1. Выберите банк и программу кредитования, позволяющие переоформить залог.
  2. Получите одобрение нового кредитора и согласие залогодержателя на последующий залог.
  3. Соберите пакет документов на недвижимость и предоставьте на проверку в банк.
  4. Если результат рассмотрения положительный, подпишите кредитную документацию и передайте ее на регистрацию в Росреестр. Некоторые банковские учреждения позволяют сделать это прямо в собственном офисе, но за определенную плату.
  5. Одновременно происходит выдача кредитных средств. Если вы берете кредит на рефинансирование, необходимо сразу же направить деньги на погашение первичного займа. Потребительская ссуда не требует закрытия имеющейся ипотеки, полученные средства разрешается потратить по своему усмотрению.
  6. При рефинансировании через пару дней следует проверить факт закрытия текущего долга. Когда ипотека будет погашена, закажите справку о выполненных обязательствах перед банком и оригинал закладной (если ранее она оформлялась).
  7. Подайте заявление на снятие обременения. Вероятно, вам потребуется присутствие представителя банка – первичного залогодержателя. Право последующего залога уже должно быть зарегистрировано в Росреестре, поэтому последующая ипотека накладывается автоматически.
  8. По истечению срока регистрации заемщик получает выписку из реестра прав на недвижимость. В ней уже должно значиться обременение в пользу нового кредитора.

Если заемщик состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга на оформление ипотеки. Дело в том, что не только их имущество, но и долги являются совместными.

Обратите внимание, что справка о согласии на последующую ипотеку от первого банка – это обязательный документ. Он прикладывается к пакету бумаг и является подтверждением правомерности сделки.

Образец согласия на последующую ипотеку следует взять в организации, где вы оформляете новый кредит. По условиям кредитования документ может содержать различные сведения.

Обычно требуется указать реквизиты ипотечного договора, характеристики залога, сумму задолженности на данный момент, наличие просроченного долга и качество погашения.

Если в тексте кредитной документации по первичной ипотеке нет ограничений насчет последующего залога, следует подойти в отделение банка и заказать разрешение на сделку. При этом у залогодержателя есть полное право отказаться выдать вам такую справку. Как правило, она составляется юридическим отделом, который может усмотреть в последующей ипотеке определенные риски.

В таком случае вам должны выдать письменный ответ с обоснованием решения. Вероятно, есть определенные законодательные ограничения, которые позволяют первичному кредитору отказать. Но обычно банки не препятствуют рефинансированию задолженности в другой организации.

Как происходит взыскание при последующей ипотеке

В законодательстве есть прямое указание на то, что первичный залогодержатель имеет право первоочередного требования при судебном взыскании (102-ФЗ, ст. 46 (скачать)). Оно устанавливается на основании имеющихся записей в Росреестре. Вырученными от продажи средствами нужно закрыть все кредитные обязательства, связанные с данным объектом залога.

К примеру, человек заложил квартиру по двум кредитам, но перестал платить последний из них. Банк обращается в суд, чтобы обязать должника к погашению долга. При положительном судебном решении полученные от реализации недвижимости средства сначала пойдут на оплату первичной ипотеки, а потом уже на другие.

Аналогичным образом сложится ситуация, когда взыскателем выступает первичный залогодержатель. Он получит полную сумму компенсации по просроченной задолженности. При этом вполне вероятно, что на погашение вторичного кредита может ничего не остаться. Таким образом, кредитор, согласившийся выдать деньги с последующей ипотекой, оказывается в худшем положении.

Оцените автора

Источник: //onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/posledujushhaja-ipoteka-chto-jeto-i-uslovija-zakljuchenija.html

Пошаговая инструкция по получению и оформлению ипотеки в Сбербанке и других банках

Как оформить обязательства,  связанные с ипотекой?

Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление.

Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит.

Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.

  1. Этапы получения ипотеки на квартиру
    1. С чего начать?
    2. Заявка и ее рассмотрение банком
    3. Поиск квартиры
    4. Оценка
    5. Одобрение квартиры банком
    6. Кредитный договор
    7. Получение средств
    8. Нотариальное удостоверение
    9. Государственная регистрация и оформление ипотеки
    10. Страхование
    11. Дальнейшие действия
  2. Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки
  3. Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости
  4. Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой.

Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию.

К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

  • Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
  • Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
  • Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

//www.youtube.com/watch?v=LB5azU_CAD4

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор.

Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику.

Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки.

На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик.

Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья.

На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

  1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
  2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант.

Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях.

Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности.

Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств.

Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет.

Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие.

Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе.

Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости.

Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

  1. Покупки загородного дома;
  2. Покупки таунхауса;
  3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию.

Это невыгодно не только покупателю, но и банку.

Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки.

Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены.

Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований.

К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Источник: //www.Sravni.ru/ipoteka/info/poshagovaja-instrukcija-po-polucheniju-ipoteki/

ЗаконностьЗдесь