Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

Возврату подлежит

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована.

Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира.

Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья.

Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи.

Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.

Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали.

Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.

Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Источник: //realty.rbc.ru/news/58fd981c9a79476d59c4ea58

Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу: как это правильно сделать и в какой срок?

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Правило о возврате недвижимости в течение 14 дней, как в отношении неподошедшего товара, в данном случае не применяется.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

  1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
  2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
  3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

  1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
  2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
  3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

Гражданский кодекс предусматривает определенные требования к качеству передаваемого продавцом товара (квартиру так же можно рассматривать как такой товар, который переходит от одного собственника к другому). Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ, квартира должна быть передана покупателю в том качестве, в котором она фигурирует в договоре купли-продажи (хотя обычно данный аспект в договорах купли-продажи квартиры не прописан).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

  1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
  2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

При нарушении законодательных норм в процессе заключения договора его также могут признать недействительным.

Это возможно, когда продавец или покупатель не отдавали отчета в происходящем, являлись недееспособными, при признании сделки недействительной, при заключении сделки с несовершеннолетним и пр.

Согласно ч. 2 ст.

269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

  • кривые стены и трещины;
  • перепады высоты потолка и уровня пола;
  • неработающая вентиляция;
  • несоответствующая проектной документации высота потолка;
  • повышенная влажность в помещении;
  • отсутствие счетчиков на коммунальные ресурсы;
  • некорректно работающие окна и двери;
  • отсутствие освещения;
  • повреждение электропроводов;
  • низкое напряжение в сети;
  • протечка канализации и водоснабжения;
  • неработающее отопление;
  • плохо зафиксированная сантехника;
  • незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Претензии относительно недостатков квартиры покупатель может предъявить в течение 2 лет (согласно ст. 477 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. После указанного срока иск не подлежит удовлетворению.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Покупатель не может применительно к квартире применить положение 475 ГК и потребовать замены товара на аналогичный с должным качеством, но расторгнуть договор и вернуть возврат уплаченной суммы он вправе.

Какие недостатки можно признать существенными — вопрос индивидуальный.

В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению.

А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно.

Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре.

Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

  1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
  2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

  1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры.  Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
  2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
  3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
  4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
  5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
  6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

  1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
  2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
  3. Цена иска.
  4. Наименование документа.
  5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
  6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
  7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
  8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
  9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Источник: //zakonguru.com/zpp/tovary/vozvrat-kvartiri.html

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты.

Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум.

Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является  дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н.

юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц).

В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты.

Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи.

Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е.

неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец.

И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя.

Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать.

В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты.  В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены.

В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.

), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности.

Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

 или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“).  Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость.

Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п.

Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки.

Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.).

Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить.  Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены.

Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей.

А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.

546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.

  Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах.

Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги.

Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты.

Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты.

Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант.

В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Гарантийная ответственность

В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность.

Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества).

В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии.

Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями).

Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Источник: //dinamareckova.com/kakova-otvetstvennost-prodavtsa-za-defekty-nedvizhimosti-pri-prodazhe-doma-ili-kvartiry/

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?
3. Покупатель написал заявление на предоставление справки о стоимости очков разбитых при драке для предоставления в МВД на возмещение убытков. Как оформить справку магазину?

3.1. А зачем оформлять справку. Выдайте покупателю дубликат третьего чека. Этого будет достаточно для подтверждения произведенной покупки.

3.2. Обязательной формы такой справки не существует.
Если продаете такие очки, то предоставьте покупателю информационное письмо (можно на фирменном бланке) с печатью магазина о том, что такая то модель в вашем магазине стоит такую то сумму.

3.3. Магазин, в котором приобретались очки, может на своем бланке подтвердить факт приобретения у них очков и указать стоимость, по которой они продавались у них. Поставить подпись уполномоченного представителя и печать организации (или ИП).

4. Может ли потребитель (я) подать в суд на возмещение понесенных убытков и компенсаций на продавца, если претензии в магазин писались от имени покупателя (моего супруга), денежные средства за товар переводились на р/с потребителя по заявлению покупателя, акты из сервисного центра на имя потребителя?

4.1. Потребителем является лицо, которое приобретало какой либо товар по договору купли-продажи, только это лицо имеет право требовать компенсации убытков и морального вреда.

4.2. На продавца не можете подать в суд на возмещение убытков и компенсаций. На магазин должны подавать.

5. Составлен договор купли-продажи на автомобиль, но не переоформлен. Покупатель купил паленую страховку и попал в ДТП, при этом подал заявление на возмещение убытков по этой страховке. Прежний собственник об этой страховке ничего не знал. Что будет прежнему владельцу, если это скроется? (и если бы не был составлен договор купли-продажи). Заранее благодарю.

5.1. Если будет установлено, что полис недействительный и об этом знал страхователь, то ответственность по возмещению вреда ляжет на водителя управлявшим авто в момент ДТП.

6. Продали машину по договору, с учета не сняли, на другого владельца не зарегистрировали. Покупатель повредил чужие машины в другом городе на купленной машине. По суду мне шлют возмещение убытков на 70000. Что делать?

6.1. Если Вы не принимали участие в судебном процессе о взыскании с Вас компенсации материального ущерба, причиненного Вашим автомобилем в результате ДТП, получите заочное решение суда и в течении 7 дней, с даты получения, по личному заявлению восстановите срок на подачу жалобы в суд второй инстанции с целью отмены решения суда первой инстанции.

Либо напишите заявление в суд, выносивший решение на отмену данного заочного решения и рассмотрения дела в новь, с Вашим участием. К заявлению приложите жалобу на данное заочное решение суда. В соответствии с ГПК РФ, заочное решение может быть отменено судом по заявлению стороны по делу, не принимавшей участие в суде.

В жалобе сошлитесь на договор купли — продажи автомобиля, приобщите его к жалобе. С даты принятия судом Вашего заявления, жалобы, на основании определения суда, подайте заявление в ОСП, где имеется в отношении Вас исполнительное производство, с просьбой приостановления исполнения заочного решения суда до вынесения решения судом по Вашей жалобе.

Таким образом Вы сможете приостановить в отношении Вас взыскание ОСП.

А дальше, если повезет, отмените решение суда или хотя — бы сумму долга уменьшите, поскольку участие в ДТП Вы не принимали.

В соответствии с законом ответственность в данном случае несет, как водитель автомашины, так и собственник. А в Вашем случае машина не была переоформлена на покупателя.

Вам необходимо обратиться к грамотному юристу, адвокату в данных правовых вопросах, который сможет Вам помочь.

7. Между а и б заключен предварительный договор купли продажи дома. А-продавец, б-покупатель. Б отказывается от покупки дома, т.к. он продает свою квартиру третьему лицу по ипотеке, а банк в ипотеке отказал, из-за этого б не может купить дом у а. А продавец а заключил другой предварительный договор купли продажи с в. и там прописаны штрафные санкции в размере 200.000. может ли а подать в суд на б о возмещении убытков от срыва сделки? Какой процент того что суд удовлетворит иск в полном размере?

7.1. Какой процент того что суд удовлетворит иск в полном размере?
—никакого процента всё зависит от доказательств сторон. У кого сильнее адвокат и более веские доказательства.

8. Как заставить председателя гск принять претензию (отказ переоформить гараж)? Могу Я с него потребовать возмещения убытков (я уже взял залог у покупателя)? Долгов по взносам у меня нет. Председатель считает что мы слишком мало электроэнергии расходуем (воруем), хотя мы фактически 2 года гараж не использовали. Что делать?

8.1. Претензию ему почтой заказным письмом с уведомлением направьте. Потребовать возмещения убытков можете в судебном порядке.

9. По договору я должна была передать машину новому владельцу 10 октября путем перегона ее в другой город по месту жительства покупателя. За два дня я позвонила и хотела перенести дату, потому что машина сломалась — телефон был занят весь день. За день я тоже звонила — телефон вообще не отвечал. В итоге требуют возмещение убытков из за невыполнения условий договора. Можно ли доказать, что я пыталась предупредить и пере договориться?

9.1. Можно ли доказать, что я пыталась предупредить и пере договориться?
—и что. что вы это докажете. Вы обязаны были выполнить договор в срок.

9.2. Трудно это будет сделать. Если у вас в журнале исходящих звонков сохранились вызовы, то можно попробовать. Но тут же возникает вопрос-почему Вы не могли отправить смс?

10. Я продал машину б\у и тут же купил у одного человека. Через 1.5 месяца у покупателя сломалась машина и он стал требовать возмещение убытков, хочет подать на суд. Что делать в этом случае?

10.1. Для ответа необходимо знать все обстоятельства.В частности — что сломалось, почему и т.дКроме того, необходимо ознакомиться с исковым заявлением, что бы понять насколько оно обосновано.Может быть покупатель Вас просто пугает и обращаться в суд не собирается.

Нужна будет помощь — обращайтесь.

10.2. Елена, если исковое заявление у вас уже на руках, то вам необходимо грамотно составить возражения на исковые требования истца, которые и приобщить к материалам гражданского дела.
Договор то купли-продажи авто у вас на руках? Уточните.

11. 25 октября 2013 г. покупатель подал в суд на нашу организацию из-за невозвращенного аванса. 1 ноября мы, не зная об этом, добровольно вернули долг. Сотрудник нашей организации скрыл от работодателя повестку в суд. Суд в апреле был проигран и присужден повторный возврат аванса + судебные издержки. Можно ли подать в суд на бывшего сотрудника на возмещение убытков? Цена вопроса 20.000 руб.

11.1. Статья 242. Основания для отмены заочного решения суда

Заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

11.2. Как вы докажете, что этот сотрудник, знал, что будет суд? он же не отвечает за это.

11.3. Если у Вас имеются сведения о возврате долга, почему решение не в вашу пользу? Если речь о заочном решении, получайте его и подавайте заявление об отмене.

12. В Договоре купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств прописано, что я, как покупатель, обязан перевести деньги продавцу в течение 3 дней с момента подписания. Я их перевёл через 15 дней. В пункте Ответственность сторон прописано только о возмещении убытков, причинённых невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством. Вопрос: чем мне грозит просрочка в перечислении денег на счёт продавца?

12.1. Читайте ст. 395 ГК РФ и п.5 ст.488 ГК РФ.

13. Скажите продаю квартиру взял задаток за нее, покупатель ипотечных, в случае моего отказа от сделки я буду выплачивать какие-либо убытки и штрафы банку в котором покупатель берет ипотеку? Если это будет оплачивать покупатель то может он потребовать возмещения этих убытков в судебном порядке?

13.1. Вы банку ничего не обязаны выплачивать.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. По решению суда наложили арест, на мою долю. Я нашёл покупателя, получил деньги за мою долю в праве на квартиру, но из-за ареста переход права не зарегистрировали. В результате по решению суда мою долю выкупили по низкой стоимости (экспертного заключения). Могу ли я требовать с эксперта возмещения убытков?

14.1. С эксперта не можете
Это основание для пересмотра стоимости доли.

15. Потребитель сдал товар в С самостоятельно. С просрочила ремонт (45 суток) . Потребитель подал в суд. Ему была магазином выплачена сумма за телефон + неустойка за просроченные дни + моральный вред (всё это произошло из-за того что С просрочил ремонт телефона и не уведомил покупателя) Может ли магазин требовать возмещения понесенных убытков с С?

15.1. Владислав
может — в порядке регресса. Предъявляйте претензию, далее обращайтесь в суд.

16. Статья 782. Гражданского кодекса РФ при условии полного возмещения заказчику убытков как заказчик должен покупателю подтвердить эти расходы? (заказали диван и теперь не можем вернуть предоплату) Спасибо!

16.1. Татьяна! 1. ЧТО ДЕЛАТЬ: претензия с Вашими требованиями о возврате аванса. Указать, что в случае не удовлетворении обратитесь в суд с начислением процентов, компенсации морального вреда, штрафа в Вашу пользу (!) и возмещении Расходов по ОПЛАТЕ плате Юридических услуг.

В претензии затребовать документальное подтверждение затрат, предупредить об ответственности за фальсификацию 2. ОСОБЕННОСТЬ — аванс — это кредит. За него идет оплата (даже если она не указана в качестве таковой в договоре, но можно требовать). Кроме того, по закону о Защите прав потребителей — взыскивается неустойка.

3. готов написать претензию, звоните.

С уважением, Борисов Е.С., адвокат, Петербург.

16.2. Формирование правовой позиции — услуга платная.
Обращайтесь по конкретной ситуации — разберемся.

17. В какой суд — по месту жительства продавца или по месту нахождения квартиры — нужно обращаться с требованием к продавцу квартиры по возмещению убытков в случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным и изъятия квартиры у покупателя? В какой форме подается заявление и какая пошлина оплачивается? Спасибо.

17.1. Если договор уже признан недействительным, то обращаться с требованиями о взыскании убытков необходимо по месту нахождения ответчика.

18. Два юр.лица заключили договор поставки. Покупатель оплатил товар в срок в соответствии с договором (предоплата), но затем отказался принять товар (передумал) предлагает расторгнуть договор и вернуть деньги. Но продавец уже заплатил существенный налог с этой суммы. Может ли продавец потребовать с покупателя возмещения суммы налога в качестве своих убытков и на какую норму права необходимо сослаться продавцу? Спасибо!

18.1. Неправильно Вас учат. Действующее налоговое законодательство вообще не предполагает налог со сделки — налоги по результатам деятельности за период.
Вопрос ответа корректного просто не имеет.

19. По договору поставки организация изготовила из своих материалов пять ткацких станков. Покупатель должен был сначала оплатить 30% от суммы договора, а остальную сумму — после поставки продукции в полном объёме. В договоре предусмотрено право поставщика его расторгнуть в одностороннем порядке в случае невыполнения обязательств покупателем. Он предварительную оплату не произвёл. Может ли организация-поставщик требовать возмещения убытков (фактических затрат) на изготовление станков?

19.1. Вы вправе требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных в виду расторжения договора из-за его существенного нарушения покупателем в соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса РФ. Такие убытки будут состоять в затратах на изготовление станков и сопутствующих этому расходах.

Также в соответствии с пунктом 2 статьи 524 Гражданского кодекса если Вы в разумный срок после расторжения договора продадите изготовленные станки другому лицу по цене более низкой (но разумной), чем предусмотрено договором с покупателем, Вы вправе требовать от покупателя возмещения убытков в виде разницы между установленной в первоначальном договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке. С уважением, Александр Тимофеев.

20. В каких случаях можно требовать возмещение убытков не от продавца, а от производителя за поставленный с дефектами товар. Имеет ли право покупатель обратиться к производителю на устранение дефектов (если гарантийный срок не установлен). Спасибо.

20.1. В соответствии с Законом «О защите прав потребителей» покупатель вправе предъявить претензию, связанную с некачественным товаром, по своему выбору: либо изготовителю, либо продавцу.

Источник: //www.9111.ru/%D0%B2%D0%BE%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D1%83%D0%B1%D1%8B%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%B2/%D0%B2%D0%BE%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D1%83%D0%B1%D1%8B%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%B2_%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8E/

ЗаконностьЗдесь