Что делать, если квартира изымается для нужд города?

Что будет, если государство решит изъять ваш дом?

Что делать, если квартира изымается для нужд города?

Что будет, если государство решит изъять ваш дом для своих нужд? Изучаем статью 32 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

Домовладельца подстерегает много опасностей. От пожара, наводнения, урагана и кражи можно застраховаться, но есть еще одна напасть, которая никакой страховкой не лечится: участок, на котором расположен ваш дом, может понадобиться государству. Участок в таком случае изымают, строения на нем сносят. Правда, владельцу полагается компенсация — но не факт, что вам понравится ее размер.

Рисунок: Ирина Фатеева

Как власти облегчают себе жизнь

Изымать землю у владельцев государство могло и раньше, но в последние 10 лет кампании по изъятию земель приобрели массовый характер.

В 2004-2006 годах — в Южном Бутово, перед саммитом АТЭС 2012 года — во Владивостоке, перед Олимпиадой 2014 года — в Сочи.

Сейчас производится изъятие земельных участков в , при прокладке дублеров автомагистралей в Подмосковье, а также в городах, которые примут чемпионат мира по футболу 2018 года.

Для каждой из этих кампаний ранее издавался специальный законодательный акт, существенно упрощавший процедуру изъятия, прописанную в Гражданском и Земельном кодексе. Но теперь этого властям делать не надо. В конце 2014 года был принят Федеральный закон №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ».

Там как раз прописана процедура изъятия земель у собственников властями разных рангов по упрощенной схеме. С апреля 2015 года этот закон вступил в действие. В нем предусмотрено все, чтобы власти без проблем и быстро могли изъять у собственника его участок.

Кстати, согласно первоначальному замыслу авторов, этот закон как раз должен был защитить собственника от произвола властей, но благодаря многочисленным доработкам и дополнениям, развернулся в обратную сторону.

Кстати, в законе речь идет не о собственнике, а о правообладателе: кроме собственников, право на компенсацию имеют арендаторы и прочие землепользователи. Вопрос лишь в том, будут ли их права соблюдены в той же степени, что и права собственника.

Пока что практика предыдущих изъятий ставит это под сомнение.

Хотя и в указанном законе, и в новой редакции статьи 279 ГК РФ кроме прав собственности упоминаются право постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, право аренды и пожизненного наследуемого владения участком.

Как это работает?

Как же происходит процесс избавления правообладателя от принадлежащей ему недвижимости? Сначала на основании генплана развития района, включающего возведение объектов государственного и местного значения, власти формируют перечень участков для изъятия. Сообщение о предстоящем изъятии публикуют в СМИ и на сайте муниципалитета, к которому относятся участки.

Далее власти проверяют документацию и оценивают участок на основании кадастровой стоимости. Затем правообладателю по почте отправляют проект соглашения. В нем указывают сроки и порядок изъятия недвижимости, цену или описание компенсации, порядок ее получения.

Это письмо счастья должно быть отправлено правообладателю не позднее семи дней со дня сообщения об изъятии в СМИ. Получил правообладатель это письмо или нет — никого не волнует, время пошло. С этого момента до процедуры изъятия остается ровно три месяца.

Если правообладателю повезло, и он все-таки вовремя узнал о предстоящем изъятии, то на этом этапе он может включиться в борьбу за свои интересы. Но опыт показывает, что судиться с властями, пытаясь отстоять свой участок, практически бесполезно.

Это возможно лишь в том случае, когда в опубликованном перечне подлежащих изъятию участков вашего нет, и вас хотят лишить земли по ошибке — или же власти по старой привычке решили зарезервировать землицы с запасом. Теперь властям этого делать нельзя, и в этом случае закон будет на вашей стороне.

Если ваш участок действительно попал в перечень, то реально добиться лишь увеличения компенсации до более или менее адекватного размера. Полностью отстоять землю не получится.

Власти должны предложить правообладателю заключить соглашение о выкупе участка. В цену выкупа войдет рыночная стоимость земли, стоимость дома и прочих построек, затраты на переезд и обустройство на новом месте, упущенная выгода. С землей все более-менее ясно. Ее оценят по кадастровой стоимости, которая в последнее время приблизилась к рыночной.

С участком разобрались. Не так просто со всем остальным. Дома и строения должны быть зарегистрированы. Если регистрации у вас нет, то это самострой, компенсации не подлежит. Но даже если регистрация есть, то стоимость строений государственные оценщики частенько занижают процентов на 30%.

Поэтому правообладатель имеет право нанять своего оценщика, благо это недорого. Оценщик учитывает цену на аналогичные дома в данном районе и дополнительные плюсы и минусы оцениваемого дома.

На основании его экспертного заключения правообладатель может направить властям встречные предложения по размеру компенсации. Например, в виде протокола разногласий к соглашению о выкупе. Если дом застрахован и есть страховой договор, то логично указать цену оттуда, если она устраивает.

Сумма затрат на переезд и обустройство и упущенная выгода тоже являются поводом для переговоров с властями. На переговоры правообладателю отпущено три месяца.

За это время можно попытаться зарегистрировать еще не зарегистрированные строения — к счастью, дачная амнистия продлена до 2018 года, поэтому для регистрации права нужен только документ, подтверждающий владение землей. А вот делать ремонт дома, реконструкцию и т.д. смысла не имеет, поскольку это в выкупную цену не войдет.

Надо быть готовым к тому, что спор относительно размера компенсации по истечении трех месяцев в итоге будет рассматриваться в суде. Суд, в свою очередь, тоже назначит экспертизу. Задача собственника в этом случае состоит в том, чтобы в качестве эксперта-оценщика был выбран как раз его оценщик. Тогда проблем должно быть меньше.

Кстати, еще один нюанс: вообще-то кадастровая стоимость участка сейчас достаточно близка к рыночной, а в некоторых случаях даже превышает ее из-за существенного падения цен на землю в 2015 году.

Но в некоторых районах и даже отдельных садоводческих товариществах она неадекватно низкая.

Это плохой симптом — явный признак того, что власти положили глаз на эти участки и собираются сэкономить на компенсации.

Вообще-то компенсация владельцу участка может быть произведена как в денежной форме, так и в натуральной. То есть вместо изъятого участка с домом могут предложить аналогичный в другом месте. Но обычно власти в этом не заинтересованы.

Если такое предложение и последует, то оно будет невыгодно для правообладателя. Обычно власти предпочитают расплачиваться деньгами — за исключением случаев, когда изъятый с участком дом является единственным жильем владельца участка.

Тогда по закону ему обязаны предложить жилье взамен утраченного. Но тут сразу вспоминаются предолимпийские скандалы в Сочи, когда у людей изымали дома с участками в ста метрах от моря и переселяли в горные поселки.

Мотивировка предельно простая: других возможностей нет, предлагаем, что можем — берите, а то и этого не будет. Не хотите? Тогда берите деньгами.

Надо понимать, что конфисковать участок властям не помешает ни отсутствие данных о собственнике в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), ни отсутствие точных границ участка, ни наличие имущественного спора о правах на землю и строения, ни несогласие собственника с размером компенсации. Соответствующие изменения были внесены и в статью 32 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

Так что права-то собственник имеет, но принцип, заложенный в новом законе таков: принудительное изъятие — отдельно, спор о компенсации и прочие мелочи —  отдельно. Стало быть, землю и жилье изымут, а судиться и добиваться достойной компенсации потом еще можно очень долго.

Зато процесс изъятия существенно ускорился. Раньше по закону должен был пройти год с момента получения собственником проекта соглашения о компенсации до собственно изъятия участка, а теперь этот срок сокращен до трех месяцев плюс время на суд о принудительном изъятии и вступление решения в законную силу.

Одна из немногих хороших новостей для правообладателей — запрещено изымать участки для госнужд, если будущий объект (ЛЭП, трубопровод, дорога и т. д.) не были ранее предусмотрены в генплане поселения.

Правда, и тут есть исключения.

Участки могут все-таки изъять при создании заповедников и нацпарков, для выполнения международного соглашения, для выполнения работ, связанных с недропользованием, для сноса или реконструкции многоквартирного дома, признанного аварийным.

Но новый закон не допускает такого беспредела, какой был учинен в свое время в постановлении по изъятию земельных участков в , когда правительство Москвы дало себе право просто изъять участок в резерв из неизвестно каких соображений.

Тактика владельца изымаемого участка должна быть предельно проста: не растрачивать понапрасну силы, пытаясь отстоять свой участок и дом, а просто постараться получить за них максимальную компенсацию.

Как уже говорилось, правообладатели, не являющиеся собственниками, тоже имеют право на компенсацию.

Но все-таки если существует вероятность изъятия участка в связи со строительством в «опасной близости» какого-то объекта государственного или местного значения, то желательно, конечно, озаботиться приватизацией участка заранее, до получения письма счастья о его предстоящем изъятии. Так оно как-то надежнее.

Участки под многоквартирными домами

Под изъятие может попасть и участок с многоквартирным домом.

В этом случае в выкупную цену жилого помещения  включаются кадастровая стоимость жилого помещения, доля стоимости общего имущества в многоквартирном доме и убытки, которые понес собственник, включая затраты на пользование временным жильем, затраты на поиск нового жилья и переезд, а также, в ряде случаев, упущенная выгода. Собственнику  может быть предоставлено вместо изымаемого жилья другое жилое помещение с зачетом его стоимости, исходя из выкупной цены.

В той же статье 32 ЖК РФ регламентируются действия властей при признании  многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В этом случае собственникам помещений в доме власти предъявляют довольно безумное требование о сносе или реконструкции за свой счет в течение шести месяцев.

Если собственники все-таки умудрятся выполнить это требование, участок останется за ними, и они могут, допустим, построить на нем новый дом. Если им позволят, конечно. При невыполнении требования земельный участок и помещения в таком доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Что интересно, ни о какой компенсации и размере выкупной цены в этом разделе статьи закона не сказано ничего.

Но вообще-то, как показывает практика, помещения в итоге все-таки выкупаются властями у собственников по описанной выше схеме. Тем, кто жил по договору социального найма, предоставляется другое помещение по такому же договору. Конечно, в случае расселения аварийного жилья может быть множество нюансов.

Ведь зачастую власти не заинтересованы побыстрее дать новое жилье жильцам аварийных домов, а иногда и вовсе не имеют такой возможности.

Включен ли дом в адресную программу по переселению? Какова выкупная цена аварийного жилья? Что считать равнозначным жильем, предоставляемым взамен изымаемого? Как быть с расселением коммуналок из аварийного дома? Вопросов в этом случае масса, но это уже совсем другая история.

Алиса Орлова

4.12.15

Источник: //knowrealty.ru/chto-budet-esli-gosudarstvo-reshit-iz-yat-vash-uchastok-i-dom/

Изъятие жилого помещения: помощь адвоката

Что делать, если квартира изымается для нужд города?

   Споры с Администрацией или застройщиком по вопросу изъятие жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа в настоящее время не редкость. К сожалению, от этого приходится страдать простым гражданам, недвижимое имущество которых для этих целей подлежит изъятию для муниципальных и государственных нужд, чье право на жилье может пострадать.

   Наш адвокат по жилищным вопросам сопроводит всю процедуру изъятие жилого помещения у собственника с соблюдением его прав.

Порядок изъятия жилых помещений: пошаговая инструкция

   Первым этапом при проведении процедуры изъятия жилых помещений является принятие решения органом местного самоуправления об изъятии соответствующего жилого объекта недвижимости и земельного участка, на котором находится данное жилое помещение.

В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии муниципальный орган должен совершить ряд юридически значимых действий:

  1. разместить принятое им решение на своем официальном сайте
  2. направить копию решения в Росреестр для проведения процедуры государственной регистрации
  3. направить Вам как собственнику жилого помещения уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости. Значимым и важным обстоятельством здесь будет являться не только факт направления указанного уведомления, но и факт получения Вами такого уведомления. Следует иметь в виду, что ненадлежащее уведомление собственника о предстоящем изъятии жилого помещения является самостоятельным основанием для отмены решения муниципалитета.

   Далее следует этап согласования существенных условий договора об изъятии жилого помещения, к которым относятся: условие о предмете договора, выкупная цена, сроки выкупа и другие условия.

При наличии вашего согласия Вам также могут предоставить и другое жилое помещение, что также должно найти отражение в заключаемом договоре.

В итоге, если получилось прийти к согласию по всем существенным условиям, договор подписывается всеми сторонами.

   Если Вы не желаете заключать договор об изъятии недвижимого имущества с муниципальным органом в частности по причине своего несогласия с принятым решением, законом предусмотрена процедура принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда.

Органом местного самоуправления в этом случае подается иск. Вопросы, связанные с изъятием, подлежат разрешению в судебном заседании.

При этом, указанный иск муниципальным органом не может быть подан ранее чем до истечения 3-х месяцев со дня получения Вами проекта соглашения об изъятии жилого помещения.

   Таким образом, важно знать и помнить, что порядок изъятия жилых помещений строго регламентирован Жилищным кодексом РФ. Несоблюдение установленного порядка соответствующим органом может повлечь отмену решения об изъятии в судебном порядке.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал .

Порядок предоставления жилья при сносе дома

   В ситуации, когда ваш дом планируют снести, возможны два варианта решения:

  1. Выдача жилья. Предоставление муниципальным органом другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения
  2. Выкуп жилого помещения. Размер денежной компенсации определяется соглашением сторон или в судебном порядке.

В компенсационную выплату входит:

  • рыночная стоимость квартиры. В случае спора по стоимости жилого помещения может быть назначена экспертиза;
  • рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом Вашей доли в праве общей собственности на такое имущество;
  • предполагаемые издержки, связанных с переездом, оформлением прав собственности, приобретением нового жилья и др.;
  • упущенная выгода (ранее Вы сдавали квартиру в наем).

   Второй вариант зачастую кажется более привлекательным, однако у него есть свои подвохи. На практике нередки случаи, когда сумма, исчисленная муниципальным органом, оказывается намного меньшей, чем средняя цена на рынке на аналогичный объект недвижимости. Увеличить размер компенсации возможно, обратившись в суд.

Другой возможный вариант, когда органы власти, забрав вашу квартиру, предлагают вам другую, но по более высокой рыночной стоимости с требованием Вам доплатить. А доплатить зачастую нет возможности.

Для урегулирования этой ситуации с максимально возможной выгодой для вас необходимо также обратиться в суд, лучше используя помощь эксперта.

   Таким образом, вопросы, связанные с процедурой предоставления нового жилья взамен ветхого, непростые и неоднозначные. Независимый взгляд на ситуацию опытного специалиста Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет вам принять правильное решение и минимизировать риски наступления неблагоприятных последствий.

Что делать при изъятии жилого помещения?

   Если Ваша собственность подпадает под изъятие и Вам пришло уведомление от администрации города, а может быть уже и повестка, приглашающая Вас в судебное заседание по вопросу изъятия Вашего имущества – это еще не «приговор».

Главное в этом случае не поддаваться панике, а постараться взвесить все «за» и «против» и найти перспективы положительного решения данного вопроса.

В этой ситуации Вам желательно обратиться к профессионалам, с тем, чтобы найти более правильные и выгодные для Вас пути решения.

   Не следует пускать дело об изъятии Вашего имущества на самотек! Это грозит для Вас очень невыгодной ситуацией, ведь в отношении Вас не сегодня дак завтра начнется процедура выселение бывшей супруги с ребенком.

В результате Вы можете остаться без квартиры, а денежных средств, которые Вам выплатит застройщик не хватит на приобретение жилья пригодного для проживания.

В этой связи, собственникам стоит относиться к «предложению» администрации об изъятии недвижимости более расчетливо!

   Следует помнить, что изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, может осуществляться лишь в исключительных случаях.

Зачастую Муниципалитет изымает старые аварийные здания, которые собственник и без того был бы не прочь продать, однако при таком широком предложении на рынке недвижимости, найти покупателя на такую собственность и реализовать её за разумные деньги достаточно сложно.

В таком случае наиболее выгодно для Вас искать пути решения данной ситуации посредством переговоров с муниципальным органом, а также с компанией – застройщиком, которая имеет непосредственную заинтересованность в данном вопросе.  

Суд по вопросу изъятия имущества в Екатеринбурге

   У собственника в отношении которого уже запущена процедура иъятие жилого помещения путем выкупа имеется возможность избежать изнуряющих для доверителя судебных заседаний по делу, которые непосредственно влекут серьезные моральные переживания для него и урегулировать ситуацию на стадии переговоров между сторонами спора и как следствием заключить соглашение, которое бы устроило собственника.

   Если дело уже дошло до суда и Вас вызывают в судебное заседание, здесь необходимо обратить особое внимание на сбор документов и доказательств, столь необходимых Вам для поддержания Вашей позиции в суде.

Помощь в сборе необходимых для судебного процесса документов и формирования позиции по делу Вам с окажут наши адвокаты.

Однако следует знать, что возбуждение судебного производства по делу не исключает возможности заключить мировое соглашение.

   Данное соглашение утверждается в суде, подкреплено определением суда и имеет силу судебного решения.

Чтобы условия мирового соглашения не ущемляли Ваши права и Вы, как собственник имущества подлежащего изъятию, оказались в выгодных для Вас условиях, а вселение в квартиру, приобретенную на полученные средства скорейшим, Вам просто необходима помощь квалифицированных адвокатов и юристов, имеющих опыт ведения переговоров с крупными компаниями, а так же с муниципальными органами власти.

Наша адвокатская практика по вопросу изъятие жилого помещения

   Совсем недавно мы успешно завершили судебное дело гражданина с Администрацией города Екатеринбург, выгода для доверителя оказалась в денежных средствах, компенсирующих стоимость изъятого жилого помещение, на что указывает его отзыв, за который мы ему благодарны. Довольный клиент для адвоката – это признание его профессиональных навыков и опыта, удовлетворение потребностей наших доверителей — наша основная задача!

Отзыв клиента по делу с вопросом изъятие жилого помещения:

…«в 2012 г. у меня возник вопрос по изъятию недвижимости для Муниципальных нужд. Квартиру в которой я проживал изъяли Муниципальных нужд – по факту для сноса и застройки нового жилого комплекса. Дело было в том, что мою квартиру оценили ниже рыночной стоимости.

Мне порекомендовали Кацайлиди Андрея Валерьевича как человека с большим опытом и судебной практикой в разных гражданских делах. Являясь юридически не грамотным человеком, я полностью положился на Кацайлиди А.В. и его помощников. В итоге они оправдали мое доверие.

На сегодняшний день я получил денежные средства на которые рассчитывал и очень доволен результатом»…

Рубцов Сергей Юрьевич, г. Екатеринбург

Образец возражения на иск об изъятии жилого помещения

В Кировский районный суд
г. Екатеринбурга

ИСТЕЦ:
Администрация города Екатеринбурга в лице МБУ

«Городской комитет по приватизации и

высвобождению земельных участков под застройку»,
Адрес: 620014, г.Екатеринбург, Набережная рабочей молодежи, 50-а, тел.: 368-40-83.

ОТВЕТЧИКИ:
К.

ТРЕТЬИ ЛИЦА: 1) Закрытое акционерное общество «Корпорация «Атомстройкомплекс», Адрес: 620075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, д. 39 2) Прокурор Кировского района города Екатеринбурга,

Адрес: г. Екатеринбург, ул. Гагарина, 5-а

ВОЗРАЖЕНИЕ
на исковое заявление об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа

   В производстве Кировского районного суда г. Екатеринбурга находится гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга в лице МБУ «Городского комитета по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» к К. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа.

   С требованиями указанного искового заявления я, К., не согласен в части предложенной Истцом денежной суммы выкупной цены жилого помещения и считаю ее заниженной по следующим основаниям:

  1.  В квартире по адресу г. Екатеринбург, ул. Ирбитская я проживаю в настоящее время со своей матерью и своей женой. В связи с этим, в указанной квартире фактически проживает две семьи, и в случае вынужденного переезда, нам категорически не хватит тех денежных средств, предложенных Истцом в качестве выкупной цены для покупки достойного жилья для проживания. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
  2. С целью подтверждения факта несоответствия стоимости квартиры, оцененной Истцом, и фактической рыночной стоимости указанной квартиры, мне пришлось обратиться к независимому эксперту. По результатам данной оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости, квартиры расположенной по адресу г. Екатеринбург, ул. Ирбитская, составила 4 577 420 рублей, что на 872 420 рублей выше стоимости, оцененной Истцом. Однако даже этой суммы будет недостаточно, поскольку нам будет необходимо приобретать 2 квартиры для надлежащего расселения наших семей. А в данный момент у нас нет другого имущества, чтобы восполнить недостаток стоимости. Отсутствие собственности подтверждается справками из БТИ и службы государственной регистрации, приложенными к настоящему возражению. Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.
  3. Учитывая сложившую ситуацию и предоставление суду двух разноплановых мнений экспертов, проводивших оценку объекта недвижимости, я считаю необходимым и целесообразным назначение судебной экспертизы, для более рационального определения рыночной стоимости нашей квартиры. Это будет способствовать реализации наших жилищных прав. Более того, Истцом предоставлена оценка рыночной стоимости квартиры по состоянию на 4 сентября 2013 года. С того момента прошло уже более 5-ти месяцев и на рынке недвижимости произошли существенные изменения, что в свою очередь свидетельствует о том, что на данный момент оценка квартиры, предоставленная Истцом недостоверна. По данным интернет сайта Уральской палаты недвижимости с момента оценки квартиры, предоставленной Истцом, в настоящее время цены на вторичное жилье 1-го пояса в городе Екатеринбурге возросли в среднем на 2 222 рубля за квадратный метр.
  4. Более того, на данный момент существенно уменьшилось количество вторичного жилья на рынке недвижимости, что непосредственным образом усложняет задачу поиска новой жилплощади для нас. Указанные обстоятельства, а также в противоречие результатов экспертиз вызывают достаточные сомнения в объективности и обоснованности экспертного заключения, предоставленного Истцом. В связи с этим, в целях устранения возникших противоречий, с учетом требований ст. 79 ГПК РФ, считаю, что наличие сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы. Учитывая п. 2 ст. 87 ГПК РФ, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
  5. Согласно п. 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. Поскольку я юридически не грамотен, а также в связи с моей занятостью на работе, прошу рассмотреть настоящее гражданское дело в мое отсутствие.

ПОЛЕЗНО

Источник: //katsaylidi.ru/izyatie-zhilogo-pomescheniya

Изъятие квартиры

Что делать, если квартира изымается для нужд города?

Разбираемся, в каких случаях у собственников действительно могут изъять жилье, а какие являются ложным поводом для беспокойства

Андрей Пронин/ТАСС

В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.

Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.

Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом.

Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье.

Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Во время выселения по решению суда должника по коммунальным платежам из отдельной двухкомнатной квартиры в жилплощадь меньшего метража ( Андрей Пронин/ТАСС)

Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.

Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей.

К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах.

При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.

Андрей Пронин/ТАСС

Отказ от доли в пользу ребенка при разводе

Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны.

Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей.

В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.

Кстати, с февраля 2020 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего.

Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом.

Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.

Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами.

Но забрать подаренное имущество невозможно. Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя.

Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.

Важная деталь: с 2020 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.

Андрей Пронин/ТАСС

Прописка в проданной квартире

Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.

Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.

Андрей Пронин/ТАСС

Незаконная перепланировка

Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.

Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.

21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние.

Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.

Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.

В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока.

Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке.

Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.

Андрей Пронин/ТАСС

Подготовлено на основе оригинальной статьи «Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья».

Елена Коннова

Источник: //realty.rbc.ru/news/5e8f10009a794727b055288e

Принудительное изъятие собственности для госнужд возможно только через суд. Оспорить сумму возмещения при изъятии

Что делать, если квартира изымается для нужд города?

Собственник имущества может столкнуться с ситуацией, когда его имущество принудительно изымается для нужд государства, например, в целях строительства трассы, железной дороги или иного объекта федерального значения.

В результате прекращается право собственности человека на имущество. В таких случаях любой собственник желает получить справедливое возмещение, а также покрыть убытки и упущенную выгоду, связанные с изъятием.

С владельцем недвижимости заключается соглашение, содержащее основные условия выкупа. 

К сожалению, часто бывает так, что реальная стоимость объекта занижается. Если собственник не согласен с оценкой его имущества, он вправе отказаться от заключения соглашения. 

Такое действие влечет за собой подачу органом власти иска в суд. Окончательное решение по величине возмещения остается за судом.

Предыстория

В 2007 году администрация Петроградского района Санкт-Петербурга своим распоряжением признала аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. Блохина, д.6/3, литера А.

В ноябре 2015 года Правительство северной столицы постановило изъять для нужд города земельный участок по этим объектом недвижимости, квартиры и нежилые помещения, чтобы в дальнейшем снести сам дом.

Не все собственники были согласны c размером выкупа, предлагаемой органом власти по имущественным отношениям.

Принудительное изъятие для госнужд только через суд

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ноябре 2017 года рассмотрел дело под номером А56-21656/2017.

В качестве истца выступил Комитет имущественных отношений города, а ответчика – владелец части собственности в планируемом к сносу доме – ООО «Салекс».

Требование органа власти – вынести решение о принудительном изъятии для госнужд нежилого помещения 6Н площадью 280,1 кв. м, а также об определении существенных условий, на основании которых будет произведено изъятие.

В ходе рассмотрения дела арбитраж установил следующие факты.

17 ноября 2015 года Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга необходимо было реализовать ряд мероприятий, направленных на изъятие нежилых помещений в подлежащем сносу доме. Спорные объекты являются частной собственностью. Указание поступило с Правительства Санкт-Петербурга.

Одним из собственников нежилого помещения являлось общество с ограниченной ответственностью «Салекс».

Директору компании был направлен проект соглашения, согласно которому помещение 6Н планировалось изъять по цене, определенной экспертной организацией с учетом рыночной стоимости объекта и убытков. Общество отказалось от предложенной компенсации в размере 34,9 млн.

рублей и настаивало на иной сумме вознаграждения, а именно в размере 55,8 млн. рублей. Из-за того, что между сторонами возникло разногласие о размере возмещаемой суммы, Комитет вышел с заявлением в суд.

Порядок изъятия имущества для госнужд у собственника

Суд при рассмотрении дела ссылался на следующие нормы права.

По положениям п. 1 ст. 279 ГК РФ, предусмотрена возможность изъять участок земли для нужд государства, но только выкупив его. Ст. 49 Земельного кодекса РФ допускает такое изъятие в определенных случаях.

К ним относятся, например, строительство, реконструкция автотрасс федерального, регионального, межмуниципального, местного значения. Ст. 281 ГК РФ устанавливает, что при изъятии земли между государственным органом и землевладельцем заключается соглашение.

В документе обозначаются выкупная цена, срок передачи имущества, иные условия.

Как гласит п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения, иные существенные условия возмездной передачи собственности определяются соглашением об изъятии для нужд государства участка земли и располагаемой на нем недвижимости. Если частная собственность изымается в принудительном порядке, то условия должен определить суд.

Статьей 56.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что сумма средств за изымаемую недвижимость определяется в порядке экспертизы. Такой порядок предусмотрен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, регламентирующим оценочную деятельность на территории России.

Федеральным законом № 135-ФЗ установлено, что для установления суммы возмещения в него включаются:

  • рыночная стоимость участка земли, который подлежит передаче в собственность государства;
  • убытки, которые причиняются землевладельцу при изъятии земли;
  • убытки, возникающие в связи с невозможностью выполнить собственником своих обязательств по уже заключенным договорам;
  • упущенная выгода.

В силу ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ обязательно проведение оценки при изъятии имущества для федеральных нужд у собственников.

Комитет заказал оценить стоимость спорного объекта независимому оценщику. Отчетная документация содержала данные о рыночной стоимости помещения по состоянию на день, который предшествовал дню вынесения органом власти решения об изъятии.

Недвижимость была оценена на сумму 34 млн. рублей, а убытки, которые могло понести общество, – в 840 тыс. рублей. Общий размер возмещаемой суммы составил 34,9 млн. рублей. Отчет получил положительную экспертизу.

Эту операцию, в свою очередь, проводило ГУП ГУИОН.

Из-за того, что собственник не согласился с рыночной оценкой его объекта, то в таком случае принудительное изъятие для госнужд должно выполняться только на основании решения судьи. Судебный орган указывает в своем решении размер выкупной цены, а также иные условия изъятия.

В ходе судебного процесса не подтвердились результаты оценки

Чтобы определить размер возмещения, «Салекс» обратилось в суд с ходатайством назначить дополнительную оценочную экспертизу. Суд поручил провести операцию эксперту оценочной компании. Как следует из заключения, рыночная стоимость спорного объекта оценивается в 53,6 млн. рублей, убытков – 1,9 млн. рублей.

Суд признал указанное заключение в качестве допустимого и достоверного свидетельства, так как оно соответствовало и другим прилагаемым к делу документам.

Комитет возражал против проведенной экспертизы и просил назначить повторную.

В ответ на это суд указал, что в силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ, ст. 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается только в случае сомнений в обоснованности экспертного заключения или наличия неточностей в его выводах.

Из закона следует, что повторная экспертиза назначается, если:

  • выводы эксперта противоречат установленным фактам;
  • в ходе судебного рассмотрения подтвердились новые данные, которые оказали влияние на выводы эксперта;
  • судом без оснований отклонены ходатайства сторон, сделанные в связи с экспертизой;
  • результаты исследования вызывают сомнения в их достоверности;
  • в ходе экспертизы были допущены серьезные процессуальные нарушения.

Суд не усмотрел в заключении Ответчика каких-либо противоречий, а также нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности. Комитет не представил доказательств, по которым можно судить о необоснованности или необъективности выводов судебной экспертизы.

Из имеющихся у суда документов следовало, что экспертиза проведена уполномоченным лицом, экспертизе был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и использованные методы, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Комитет не предоставил суду доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует федеральным стандартам оценки.

Поэтому арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение Ответчика позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость помещения и величину убытков.

Кроме того, 16.11.2017 эксперт был приглашен для дачи ответов на вопросы сторон в судебное заседание. Комитет не доказал наличие нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы. В связи с этим у суда не было оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

Судом принято обоснованное решение

Тщательно изучив все материалы дела, суд пришел к выводу о том, что требования Комитета подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта Ответчика.

Потому он решил принудительно изъять для госнужд Санкт-Петербурга нежилое помещение 6Н площадью 280,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д.

6/3, литера А, определив существенные условия, на которых осуществляется изъятие помещения, согласно проекту, и размер возмещения – в сумме 55,5 млн. рублей.

Апелляция подтвердила законность решения суда первой инстанции и исправила ошибку судебного органа

Комитет не согласился с вынесенным решением и подал жалобу в вышестоящий суд. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 29 марта 2018 года оставил решение первой инстанции в силе.

Вместе с тем апелляционный суд установил, что к первоначальному решению не был приложен проект соглашения об изъятии помещения и исправил решение суда.

К постановлению апелляции был приложен проект соглашения, по которому Комитет обязуется оплатить собственнику возмещение на условиях, указанных в решении суда. Дополнительно определены сроки перечисления платы, права и обязанности сторон, порядок перехода права собственности на объект и ответственность за нарушение условий соглашения.

Как видно из приведенного примера, собственник отстоял свое право на равноценное возмещение ввиду изъятия недвижимости для федеральных нужд, несмотря на то, что первоначальный отчет об оценке имущества был оформлен экспертной организацией и прошел экспертизу.

Вопрос-ответ

Вопрос: «Как определить условия принудительного изъятия имущества для гос нужд?»

Ответ: Для государственных и муниципальных нужд имущество в части зданий, сооружений и земельных участков может подлежать принудительному (компенсационному или безвозмездному) отчуждению в рамках установленных норм Гражданского и Земельного Законодательства (ст. 35 Конституции РФ, ст. 239 ГК РФ, ст. 49 Земельного кодекса РФ).

Урегулировать вопрос принудительного изъятия имущества можно в порядке заключения Соглашения или же при обращении в Суд. Среди условий, которые являются обязательными при исполнения изъятия, значится:

  • Заявление от гос. органа, которое является основанием для открытия судебного производства по данному делу;
  • Решение Суда, что подтверждает такую необходимость;
  • Исполнение возмещения бывшему собственнику стоимости имущества согласно сумме в проведенной оценки.

Ограничение в праве собственности допускается в исключительных случаях, когда намечены планы по реализации целевых мероприятий, ведущих к развитию региона, и для этого необходимо создать соответствующие условия. Но изначально правообладателю направляется соглашение об изъятии имущества для рассмотрения и подписания в течение последующих 90 дней.

Вопрос: «Подскажите, пожалуйста, мою частную собственность (дом и участок) планируют снести и построить школу. Можно ли оставить участок? Какие мне должны предложить условия (кадастровая или рыночная цена)? «

Ответ: Местные власти могут посягнуть на частную собственность в части недвижимого имущества только путем рассмотрения спора в суде. В качестве доказательств к исковым требованиям городской совет предъявит принятое на заседании решение о вынужденном сносе строений на территории, где запланировано возведение школы.

В данном случае предусмотрена компенсационная денежная выплата в пользу хозяина дома / земельного участка за отчуждение объекта под исполнение общественных нужд. Как вариант, хозяину могут также предложить равноценный имущественный обмен — дом в благоприятном состоянии. Затраты и потери, связанные с переездом в новый дом, должны возлагаться на государство.

По инициативе местного органа власти собственнику полагается компенсация, исходя из рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках муниципального контракта. Если собственника не устраивает цена, тогда привлекается независимый эксперт по оценке недвижимости. Расходы на услуги оплачивает собственник самостоятельно. Подобная судебная тяжба может длиться ни один год.

Количество показов: 4672

31.01.2020

Источник: //ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/kak-osporit-summu-vozmeshcheniya-pri-izyatii-chastnoy-sobstvennosti-dlya-nuzhd-gosudarstva/

ЗаконностьЗдесь