Что делать, если арендаторы отказываются освободить помещение?

Если арендатор не уходит

Что делать, если арендаторы отказываются освободить помещение?

В своей практике я не раз сталкивался с нежеланием арендаторов освобождать торговые площади. Такие случаи происходят не только с мелким бизнесом, но и с серьезными рыночными игроками. Последний пример — история с выселением супермаркетов SPAR.

На днях появилась информация, что эта сеть не освобождает арендованные помещения и не проводит демонтаж отделки из-за отсутствия средств. Собственники площадей бьют тревогу, поскольку не могут заселить их другим бизнесом и теряют прибыль.

Давайте посчитаем, сколько денег нужно на выезд супермаркетов SPAR? Известно, что под брендами SPAR и «7-я Семья» до недавнего времени в России работало 534 магазина общей площадью почти 420 тыс. м2. При среднем размере магазина 800 м2 демонтаж и вывоз торгового оборудования только одной торговой точки обойдется в 0,6-1,5 млн рублей.

То есть при самом благоприятном раскладе необходимая на выезд сумма превысит 320 млн рублей. Если ситуация в ближайшее время не разрешится, собственники помещений на круг потеряют не меньше от простоя. Как же быть?

Вообще-то по суду нерадивому арендатору на освобождение помещения обычно дается 10 дней. И в идеале он должен оставить после себя помещение в состоянии shell & core, то есть под отделку. Но на практике, даже когда договор аренды истек или оказался досрочно расторгнут, арендатор не спешит вывозить оборудование, объясняя это, с одной стороны, тем, что ему просто некуда его девать, а с другой — тем, что в это оборудование вложены большие деньги, которые собственник мог бы засчитать в счет аренды. Но это слабый аргумент, поскольку каждый арендатор делает ремонт и монтирует оборудование под себя, а не «для будущих поколений». И чужое имущество — это скорее проблема для нового арендатора, чем подарок. Может ли собственник помещения распоряжаться оставленным оборудованием по своему усмотрению? Нет. Только если этот шаг санкционировал суд. А попытка удержать имущество в счет арендной платы или в качестве инструмента шантажа вообще может быть классифицирована как самоуправство. Как же вести себя собственникам торговых помещений, если арендатор не уходит? Я рекомендую следующий алгоритм действий. 1

После расторжения договора или решения суда о выселении арендатор теряет право осуществлять деятельность на чужой территории и обязан освободить помещение.

Напишите ему официальное письмо на бланке компании с уведомлением о том, что через 10 дней он должен демонтировать и вывезти все оборудование.

Оригинал уведомления лучше передать лично в руки контактному лицу, а скан-копию отправить ему по электронной почте.

2

Если арендатор проигнорировал первое уведомление, через 10 дней составьте новое официальное письмо, где пропишите дату и время описи имущества арендатора. Укажите, что, если представитель компании не явится на эту процедуру, в тот же день начнется демонтаж отделки и перемещение вещей на склад.

3

Если за имуществом никто не явился, пригласите трех представителей разных компаний (например, из числа арендаторов ТЦ) и в их присутствии составьте опись имущества с видеофиксацией. Свидетели должны подписать акты возврата и саму опись. запись — ваш надежный защитник от обвинений в воровстве и порче чужого имущества.

4

Если арендатор проигнорировал процедуру описи имущества или отказался подписывать акты, представитель собственника при свидетелях должен составить акт отказа арендатора от подписи (с указанием отказавшихся лиц). Все документы нужно отправить арендатору почтой заказным письмом с описью вложения. Чек и второй экземпляр описи вложения с отметкой об отправке нужно обязательно сохранить.

5

В официальном письме арендатору нужно сообщить, какое имущество (используйте опись) и куда вы будете вывозить (укажите адрес склада). Склад должен закрываться, обеспечивая тем самым сохранность вещей. Сам процесс вывоза фиксируйте актом комиссии. В нем нужно указать, что имущество арендатора Х согласно описи перемещено YY.YY.

YYYY (указываем дату) в Z час. ZZ мин. по адресу: город N, Ромашковая ул., 13. Кстати, не обязательно везти эти вещи на сторонний склад. Вполне возможно, у вас в торговом центре найдется место для его временного хранения. Конечно, обязанность хранить имущество сбежавшего арендатора — не самая приятная задача.

Но, как показывает практика, его все-таки спустя какое-то время забирают.

В моей практике бывали и сложные случаи, когда при освобождении помещения арендатор привлекал СМИ, адвокатов, вызывал полицию, инициировал уголовное дело о самоуправстве. Но, если все делать правильно и оформлять документы корректно, собственник выйдет из конфликта победителем. Правда и закон на его стороне. Более того, собственник помещения может по суду требовать у арендатора возмещения убытков, связанных со складированием вещей, а также возмещения упущенной выгоды. Правда, рассчитать убытки из-за простоя и провести их через суд будет сложно.

Источник: //marketmedia.ru/media-content/esli-arendator-ne-ukhodit/

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Что делать, если арендаторы отказываются освободить помещение?

Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст.

3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов.

Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.

В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор.

В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора.

Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.

Отвечает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов:

Обращение в полицию действительно может помочь, но процесс обещает быть достаточно длительным, так как необходимо будет приходить с участковым, караулить недобросовестных арендаторов под дверью либо вызывать спасателей и ломать замки.

Затем доказывать, что арендаторы находятся в квартире незаконно. А если вместе с ними будут проживать еще и малолетние дети, то процесс выселения может стать серьезной головной болью для собственников жилья.

Так как квартиросъемщики могут обратиться в органы опеки с заявлением, что им некуда выезжать и нет денег снимать другое жилье.

Если абстрагироваться от этических аспектов данного вопроса, хотя подобные арендаторы, скорее всего, от них тоже абстрагируются, есть один действенный способ избавиться от непрошеных гостей в собственной квартире.

Хотя на будущее подобных ошибок лучше не совершать, ведь квартиросъемщики в довершение истории вполне могут попытаться вывезти с собой и бытовую технику, и именно вам предстоит с чеками в руках доказывать, что она ваша, а не была куплена нечистоплотными арендаторами.

Кстати, подобных примеров на рынке достаточно много.

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Возвращаясь к вопросу выселения: собственнику проще всего будет обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает его дом. Там он пишет заявление, в котором просит отключить свою квартиру от коммуникаций. Как собственник он вполне имеет право это сделать.

После этого остается только подождать, сколько «злостные арендаторы» продержатся в квартире без воды и света. Но встречать на выходе их лучше опять же с сотрудниками полиции, чтобы избежать эскалации конфликта, а также проверить наличие в квартире мебели, бытовой техники и общее состояние помещения.

Не исключено, что вам потребуется вмешательство компетентных органов, чтобы зафиксировать нанесенный ущерб и предотвратить незаконный вывоз вашего имущества.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.

Фактически люди снимают жилье без договора и находятся в квартире без всяких на то оснований. Чтобы посторонние лица (а это именно так) освободили помещение, вызова полиции будет более чем достаточно.

Избежать неприятных ситуаций поможет заключение договора найма с обсуждением всех деталей «на берегу», еще до подписания документа.

Соглашение составляют в письменном виде, предусматривая все моменты, касающиеся ответственности и прав сторон, формы и периода расчетов, санкций за нарушение условий договора и просрочку оплаты, а также материальную ответственность нанимателя за мебель, технику и другие ценности, находящиеся в квартире.

В том случае, если стороны заключают договор (правильно составленный документ имеет юридическую силу в суде), процесс освобождения квартиры становится четко регламентированным. Кроме того, подписание соглашения вынуждает стороны подходить более ответственно к своим правам и обязанностям. Отметим, что владельцам квартир важно требовать депозит с нанимателей.

Данная сумма не возвращается, если наниматель нанес ущерб имуществу в квартире. Также отметим, что согласно существующей практике арендаторы должны предупредить владельца квартиры за 30 дней до освобождения помещения, если это условие нарушается, то депозит не подлежит возвращению.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает эксперт правового сервиса 48Prav.ru, адвокат Елена Габриелян:

В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.

Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто.

Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства.

При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.

Для защиты прав собственника необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении, обосновав требования тем, что лица без законных оснований проживают в квартире и препятствуют вам в пользовании своим имуществом.

Право собственности – это конституционное, абсолютное право, а это значит, что оно подлежит особой защите. В своей практике я не сталкивалась с отказом в удовлетворении иска по данной категории дел.

После вступления решения суда в законную силу, в случае отказа жильцов выселиться в добровольном порядке, собственник сможет прибегнуть к помощи судебных приставов и выселить их принудительно.

Вместе с тем, взыскать с ответчиков оплату за пользование жилым помещением не удастся, так как при отсутствии письменного договора невозможно установить условия проживания, в том числе сумму оплаты и сроки.

Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона.

Отвечает ведущий юрист группы правовых компаний «Интеллект-С» Светлана Лебедева:

В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов.

Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия.

Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут.

Принудительное выселение жильцов собственником, тем более без участия полиции, может привести к привлечению его к ответственности. Например, жильцы могут обвинить его в хищении вещей, если собственник вынес их имущество из квартиры в отсутствие проживающих в нем, пусть и незаконно, лиц.

Если жильцы после визита полиции добровольно не покинули вашу квартиру, придется обращаться в суд. Это, конечно, затянет процесс выселения, однако собственник избежит предъявления к нему претензий со стороны квартирантов.

Исковое подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Так как последнее известное место жительства квартирантов — незаконно занимаемая квартира, то и подается заявление в суд того района, где находится эта квартира.

Чтобы подготовить доказательственную базу, перед подачей искового заявления рекомендуется обратиться в полицию с заявлением, в котором указать на необходимость установления факта нахождения посторонних лиц в квартире, а также установления их личности. Не лишним будут и показания свидетелей, например соседей.

К исковому заявлению необходимо приложить копию документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, а также квитанцию об оплате госпошлины.

В этом же заявление можно предъявить требование о взыскании арендной платы за период пользования помещением, однако следует иметь в виду, что в отсутствие письменных договоренностей размер арендной платы будет определяться исходя из среднего размера платы, устанавливаемой обычно для таких договоров. Доказать придется и момент, с которого жильцы начали проживать в квартире.

Не пропустите:

Что такое доходные дома в современной России?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Как обезопасить сделку при покупке квартиры в новостройке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/chto_delat_esli_arendatory_ne_platyat_i_otkazyvayutsya_vyezzhat_/4087

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры | Адвокат Мугин Александр

Что делать, если арендаторы отказываются освободить помещение?

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

//www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

— предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

— если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся.

В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.   

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение.

То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст.

328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Источник: //www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-osvobozhdaet-pomeshhenie-preventivnye-mery/

Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение?

Что делать, если арендаторы отказываются освободить помещение?

Ведение любого бизнеса всегда было связано с определенными рисками. Сдача недвижимого имущества в аренду – одна из его разновидностей.

Занимаясь этим видом деятельности, предприниматели часто сталкивается с проблемой неплатежей и самовольного пользования помещениями. Объяснений причин для подобных действий у нанимателей множество.

Как правильно действовать собственнику или арендодателю в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает помещение? Как арендодателю отстоять свои права и не нарушить чужие?

Варианты возможных действий

В ситуации, когда длительное время не поступает арендная плата, и необходимо произвести выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора, может быть несколько вариантов действий. Они зависят от:

  • наличия заключенного договора аренды;
  • условий и срока действия на момент возникновения претензий.

Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Договор действующий

Статьей 614 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность оплата за аренду в сроки и в том виде, как установлено в договоре аренды. Эти нормы дают право арендодателю требовать погашения задолженности по оплате, если она образовалась. Причины ее возникновения значения не имеют, кроме предусмотренной соглашением (например, форс-мажор). Обязательно устанавливается срок для погашения долга.

Для избрания правильного пути истребования задолженности необходимо помнить об установленной договором периодичности внесения платежей: ежемесячно, раз в несколько месяцев, раз в год и другие. Сдающая помещение сторона может предлагать досрочное расторжение договора при двукратном нарушении сроков.

Таким образом, если наниматель два раза пропустил установленные договором сроки оплаты, у наймодателя есть право, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, требовать его расторжения.

Договор с истёкшим сроком

Если истек срок договора аренды, а наниматель не освобождает помещение и не вносит арендную плату можно попробовать разрешить спор без суда.

Для этого необходимо направить претензию арендатору с напоминанием о необходимости освободить помещение в связи с окончанием действия контракта и указать срок, в течение которого это должно быть исполнено.

Также нужно добавить, что арендодатель оставляет за собой право подать иск в суд о взыскании всей прибыли, полученной за время незаконного пользования его имуществом, его упущенной выгоды и различных штрафов.

Иногда наниматели мотивируют своё нежелание освободить нежилое помещение настойчивым предложением о продлении срока аренда и реструктуризацией задолженности. При этом имеется полное право арендодателя отказаться от подобных предложений.

Последовательность принуждения к освобождению помещения

Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.

Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему.

В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится.

Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.

В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.

Предъявление претензии

Как показывает судебная практика, соблюдение этого пункта является весомым аргументом при последующем расторжении аренды.

Перед тем, как выгнать арендатора из занимаемого нежилого помещения, первым делом внимательно изучается договор аренды.

Далее, ему надо отправить претензию с требованием оплатить возникшую задолженность. Обязательно в ней установить срок для выполнения требования, чтобы избежать в дальнейшем разночтений.

Направлять претензию надо таким образом, чтобы было письменное подтверждение получения ее адресатом. Это может быть:

  • вручение лично нанимателю или уполномоченному им лицу под роспись в получении на экземпляре наймодателя;
  • направление по почте заказным письмом с уведомлением по всем известным адресам.

Расторжение договора

Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.

Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.

Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.

Обращение в суд

Самый идеальный и безболезненный способ расторжения договора – по соглашению сторон. Подписывается соглашение и акт приема-передачи имущества. Потом производится взыскание задолженности по аренде.

Выселение арендатора из нежилого помещения в судебном разбирательстве можно произвести даже в ускоренном порядке при сумме долга меньше 300 тысяч рублей (100 тысяч рублей для ИП). Тогда решение суда может быть уже и через 3-4 месяца. В остальных случаях – в обычном порядке.

В исковое заявление о выселении нанимателя, кроме требования взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, можно включать пункт об истребовании имущества из чужого пользования.

При наличии подтверждающих документов возможно обращение за уплатой упущенной выгоды.

К исковому заявлению обязательно прилагаются копии договора, платежных документов, переписка с контрагентом и иные подтверждения. До вступления решения суда он считается не расторгнутым.

Исполнение решения суда

Основанием для выселения из нежилого помещения недобросовестного нанимателя может быть только решение суда. Самостоятельно изымать или удерживать имущество арендатора не стоит, так как это может быть квалифицировано как самоуправство и вызвать встречный иск.

Исполнительный лист предъявляется судебным приставам, которые помогут провести выселение должника из занятого самовольно помещения в принудительном порядке.

Другой вариант: есть опасение, что контрагент может скрыться без оплаты задолженности по арендной плате и у него имеется какое-то имущество. Тогда стоит подать заявление в суд о вынесении обеспечительных мер.

Решение суда сдать судебным приставам.

И уже они будут арестовывать имущество должника, определять ответственного хранителя и, если арендная плата не будет внесена, будут заботиться о выселении арендатора из нежилого помещения.

Как видно, выселить недобросовестного нанимателя можно, но это может занять достаточно много времени. А в случае его неплатежеспособности можно понести убытки.

Для снижения рисков арендодателя, при определении условий договора аренды, необходимо включать пункты о возможности его одностороннего расторжения и действиях при неоднократном нарушении сроков арендной платы.

Источник: //metr.guru/vyselenie/arendator-ne-platit-i-ne-osvobojdaet-pomeshenie

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Что делать, если арендаторы отказываются освободить помещение?

21.2. Если хотите законно, то только на основании судебного решения.

22. Около пяти лет назад Администрация муниципального района сдала в аренду предпринимателю помещения, в долгосрочную аренду (срок неизвестен) Кроме того, новый глава администрации этот договор никогда не видел и сомневается в его существовании вообще. Арендатор договор не предоставляет, но и не освобождает помещения. Данный договор в органе по государственной регистрации прав не числится. Каким образом заставить арендатора покинуть помещения? На что сослаться в исковом заявлении?

22.1. Как вы правильно заметили, основанием для занятия арендатором помещения является договор аренды — Глава 34 ГК РФ. Если он долгосрочный (более 365 дней), то он обязательно должен регистрироваться, в управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (статья 609 Гражданского кодекса РФ).

Возможно какой то договор ранее существовал. Если предположить, что сроком на 5 лет, то в виду отсутствии гос регистрации, такой договор считается незаключенным. В этом случае подается иск о выселении ответчика из помещения и взыскании неосновательного обогащения ст. 609 ГК РФ, ст.

301, 303 ГК РФ В случае, если у арендатора и арендодателя нет вообще никакого договора, требований о признании договора не заключенным, предъявлять не нужно, а просить суд истребовать имущество из чужого незаконного владения и выселения ИПС. 301 ГК РФ. Здесь также можно заявить требование о взыскании неосновательного обогащения.

Возможно, (если есть договор) в договоре вообще срок не указан или указан какой то, срок и он уже истек. В таком случае вы находитесь в режиме бессрочного договора аренды, расторгнуть который Вы можете по своей инициативе, предупредив ИП о прекращении аренды, за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

После истечения трехмесячного срока Вы вправе обратиться в суд с иском о выселении арендатора из помещения, согласно ст. 622 ГК РФ.

С уважением адвокат Волобуев В.

23. За месяц до истечения договора аренды, Арендодатель отправил Арендатору извещение о не намерении пролонгировать договор. После истечении срока по договору Арендатор отказывается освобождать помещение и просит пролонгацию договора. Как юридически грамотно обязать Арендатора освободить помещение? (Спасибо)

23.1. В судебном порядке или поменять замки!

24. Как быть? Арендатор в письменном виде сообщил, что освобождает торговое помещение в установленный срок, но этого не произошло. В течении двух месяцев арендатор не платил за аренду, таким образом появилась задолженность. Арендодатель отправил претензию по оплате аренды. Как заставить арендатора выплат задолженность, если его имущество находится в залоге у банка?

24.1. все действия в защиту своих прав Вы начали осуществлять правильно, теперь Вам только остается подготовить иск в суд о взыскании аренды за все время просрочки возврата арендуемого помещения. В соответствии со ст.

622 ГК РФ (Возврат арендованного имущества арендодателю), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Не обращайте внимание на залог имущества, защитите свои права в судебном порядке.

Желаю Вам удачи!

25. Договор аренды расторгнут в одностороннем порядке из-за неуплаты арендатором арендной платы, но арендатор так и не освобождает помещение.

25.1. За умеренную плату помогу составить иск.

25.2. Обратитесь к юристу по месту жительства, на сайте никто вам договор не будет составлять.

26. Договор аренды расторгнут в одностороннем порядке из-за неуплаты арендатором арендной платы, но арендатор так и не освобождает помещение. Обе стороны — юридические лица.

26.1. Исковое заявление подаётся в Арбитражный суд по месту нахождения Ответчика. Если то Челябинск, то Подробнее >>>
Требовать нужно: выселения, оплату за фактическое пользование (сверх срока договора аренды) как незаконное обогащение.

27. У нас возникла следующая проблема, арендатор не платит уже несколько месяцев за арендуемые площади согласно договора пеня и неустойка маленькие, площадь склада он не освобождает! Обратились в суд но ждать долго. Подскажите пожалуйста что можно сделать с имуществом должника, т.е. как освободить занимаемое помещение от его имущества законным путем,, и как себя обезопасить в плане если не платит то убрать его имущество для передачи помещения другому арендатору.

27.1. Вы имеете право начислять арендатору арендную плату за тот период, когда он фактически освободил помещение, но не передал его Арендодателю по акту приема-передачи. Эта арендная плата может быть взыскана в судебном порядке.

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данной помещение (статья 359 ГК РФ).

Если арендатор не платит, требования арендодателя удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости (статья 360 ГК РФ).

Вы можете сдать помещение другому арендатору, освободив данное помещение от имущества своего должника. Необходимо письменно уведомить должника о том, что вы намереваетесь освободить помещение от его имущества. Вы имеете полное право не возвращать имущество должнику до полного погашения задолженности.

Источник: //www.9111.ru/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B5_%D0%BE%D1%81%D0%B2%D0%BE%D0%B1%D0%BE%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%B5%D1%82_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5/

Как выселить квартирантов, которые не платят за аренду квартиры рекомендации и пошаговая инструкция

Что делать, если арендаторы отказываются освободить помещение?

Многие люди используют принадлежащее им жилье для сдачи в аренду. Однако иногда договоренности не исполняются вследствие нарушения нанимателем расчетов за занимаемое помещение. На этот случай существуют не только прописанные в договоре санкции, но и возможность выселить квартирантов.

Если квартиранты не хотят съезжать и платить тоже, пора приступать к активным действиям. В первую очередь следует изучить договор аренды. Вполне возможно, что поведению арендаторов способствует расплывчатая формулировка условий соглашения.

Например, там может быть не указано, в какие сроки вносится плата за проживание, т. е. при подписании договора аренды, просто забыли указать точные даты.

Если квартиросъемщик не платит за аренду, что делать, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Повторимся еще раз – изучите договор аренды жилого помещения! Особенного внимания заслуживают те разделы, которые касаются порядка внесения арендной платы и условий досрочного расторжения соглашения.

По законодательству право на досрочное расторжение договора собственник квартиры получает в случае, если наниматель 2 месяца не вносит арендную плату.

Когда наниматель не платит за квартиру, то вначале его следует письменно уведомить о своём желании досрочно прекратить договор. В этом случае это будет считаться прекращением договорных отношений в одностороннем порядке.

Если квартиранты не освободили жилье в установленные уведомлением сроки, можно обратиться в суд.

Когда арендатор после всех уговоров откажется освобождать квартиру, то придётся готовить иск в суд о принудительном выселении. И уже после судебного решения на помощь владельцу жилья придут приставы и правоохранительные органы.

Как выселить арендатора, если нет договора

Часто бывает так, что людей пускают жить в квартиру, не оформляя все взаимоотношения письменно. Однако выселение квартирантов без договора также возможно.

В этой ситуации нужно действовать традиционными правовыми методами. Как же грамотно выселить квартирантов из квартиры без договора?

Собственник квартиры вправе совершенно спокойно сменить замки на дверях, никого об этом не предупреждая. Можно для этой процедуры пригласить представителей УК и участкового, предоставив документы подтверждающие права собственности на квартиру.

В случае когда наглые квартиранты займут глухую оборону, необходимо также обратиться в суд с иском о выселении. Увы процедура долгая, но других вариантов нет.

Выгнать наглых квартирантов, конечно, можно и радикальными мерами, выкинув все их имущество на лестничную площадку или во двор, но это уже скандал со всеми вытекающими последствиями.

Некоторые отчаявшиеся владельцы жилья пишут заявление в полицию о том, что в квартиру проникли посторонние лица. Этот способ избавления от недобросовестных арендаторов также имеет место.

Можно ли выселить недобросовестных квартирантов зимой

Вопросом, можно ли выселить квартирантов зимой, часто задаются арендодатели – владельцы жилых помещений. А между тем, время года не имеет никакого значения. Поэтому, выгнать в зимний период задолжавшего арендатора можно на общих основаниях.

Другое дело, что специальные оговорки могут быть прописаны в договоре аренды. Тогда процесс выселения усложняется.

Также некоторых интересует, можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон? В некоторых регионах России он начинается с осени и закачивается весной. Тут тоже нет никаких дополнительных особенностей. Но, наряду с долгом по аренде, с нанимателя придётся дополнительно взыскивать компенсацию расходов за тепло и другие коммунальные платежи.

Может ли хозяин квартиры выгнать квартирантов зимой, если нет договора? В этой ситуации весь порядок действий описан выше, и не существует никаких поправок на календарные даты. Важно только придерживаться всех норм законодательства при конфликте с недобросовестным арендатором. 

Разрешается ли выселить арендатора с детьми

Здесь также существует стандартная процедура за исключением тех случаев, когда арендатор вместе с ребёнком оформил прописку в съёмной квартире (что законом не запрещено).

В этом случае желательно получить консультацию юриста в Санкт-Петербурге с тем, чтобы избежать дальнейших осложнений. Юридическая консультация может быть предоставлена в офисе по предварительной записи по телефону, указанному на сайте.

Что делать, если квартиранты не хотят съезжать

Естественно, что в первую очередь желательно решить вопрос миром, договорится с недобросовестными квартиросъёмщиками, с тем, чтобы убедить жильцов освободить жилплощадь добровольно.

В противном случае вначале последуют письменные предупреждения с требованием освободить жилую площадь.

При этом стоит для себя иметь акт о вручении или невручении, уведомления о расторжении договора аренды или почтовую квитанцию с описью вложения, подтверждающую его направление недобросовестным нанимателям.

Также нелишним будет общение с местным участковым инспектором полиции. Он вправе провести с квартиросъёмщиками профилактическую беседу.

При наличии письменного договора аренды подаётся иск в суд о выселении. Он адресуется в суд по месту нахождения квартиры, которую не хотят освобождать.

В документах, подаваемых в районный суд, следует написать о договоре аренды, указать доказательства наличия задолженности, а также упомянуть о досудебных путях урегулирования конфликта.

Когда судебное решение вступит в законную силу, следующим этапом станет получение исполнительного листа. Даже когда дело слушалось в апелляции, его выдает суд первой инстанции.

Исполнительных листа может быть два: на само выселение и взыскание долгов по всем платежам. В любом случае следует обращаться к приставам за помощью в выселении из квартиры наглых квартиросъемщиков. 

Инструкция для собственника при выселении квартирантов

Чтобы владелец жилого помещения, не искушенный в юридических тонкостях, имел представление о том, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры, мы приведем простой алгоритм действий.

Шаг 1. Уведомление арендатора о предстоящем прекращении отношений

Его желательно вручить лично. Кроме того, следует также продублировать обращение заказным письмом. Опись вложения и квитанция об отправке будут доказательствами факта уведомления в суде.

Шаг 2. Подача искового заявления в суд

Если арендатор квартиры отказывается добровольно освободить жилое помещение, то пишется исковое заявление о принудительном выселении. В нём следует указать реквизиты соглашения, период существования задолженности, результаты досудебного урегулирования спора и иные факты, подтверждающие вашу позицию.

Если дело касается Санкт-Петербурга, то юристы возьмут на себя подготовку иска, и представительство в судебных заседаниях.

Шаг 3. Обращение к судебным приставам

Выгнать жильцов из съёмной квартиры после решения суда возможно только с помощью судебных приставов. Кроме того, в ряде случаев приставу-исполнителю будет необходима помощь участкового инспектора полиции, представителей органов опеки, ЖЭУ.

Для этого в ОСП (отдел службы судебных приставов) подаётся заявление о возбуждении исполнительного производства. Пристав выносит постановление и даёт срок квартиранту на добровольное исполнение обводить жилое помещение.

Если предписания не выполнены, то происходит процедура принудительного выселения с двумя понятыми. При этом составляется акт о выселении и опись имущества.

Каждая ситуация с должниками по аренде индивидуальна. И оптимальный выход подскажет юрист, который возьмёт на себя сопровождение всей процедуры выселения.

Екатерина Михайловна Герасименко, источник yurist-spb24.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: //yurist-spb24.ru/vyselenie/kak-vyselit-kvartirantov-kotorye-ne-platyat-za-arendu-kvartiry.html

ЗаконностьЗдесь